Vì sao không nên dồn hết tiền vào một bất động sản

Chín giờ tối thứ Năm, điện thoại Hoàn rung. Là chị Nhàn, 52 tuổi, giáo viên vừa về hưu ở Hải Dương, giọng gấp gáp qua loa ngoài. Chị vừa bán xong mảnh đất của bố mẹ để lại, cầm trong tay 2 tỷ 4. Có người bạn chị chỉ cho một căn chung cư ở Thủ Đức, giá vừa đúng 2 tỷ 4. Chị bảo: “Em ơi chị tính xuống hết, một phát cho xong, giữ tiền ở nhà chị cứ gợn, con chị đứa nào cũng dòm.”

Hoàn nghe tới câu “xuống hết” là tay cầm điện thoại chặt lại một nhịp. Vì câu đó, Hoàn đã nghe quá nhiều lần, và lần nào cũng là mở đầu cho một chuyện không vui.

Dồn hết tiền vào một bất động sản không sai vì bất động sản xấu. Nó sai vì anh chị không còn đường lui khi cần tiền mặt. Căn nhà anh chị cầm trên tay có thể là căn tốt, nhưng tốt mà bán không được trong hai tuần thì cũng không giải quyết được việc gì khi con ốm, khi bố mẹ nằm viện, khi công việc đứt gãy. Bài này Hoàn kể hết ba việc phải tự đặt câu hỏi trước khi đưa toàn bộ số tiền đi – việc mà hầu hết người có tiền lần đầu đều bỏ qua, rồi hai năm sau nhìn lại tiếc đứt ruột.

Dồn hết vốn vào một bất động sản là gì

Dồn hết vốn nghĩa là anh chị đưa toàn bộ số tiền tích lũy nhiều năm vào đúng một món, không để lại một đồng nào ở ngoài. Thường gặp nhất là bán một tài sản cũ hoặc rút sổ tiết kiệm vừa đáo hạn, rồi mang trọn khoản đó đi mua một căn. Có khi còn vay thêm. Có khi không vay, nhưng số tiền trong tài khoản sau khi mua chỉ còn vài chục triệu.

Người quyết việc này thường có hai lý do. Một là tiền để trong nhà, trong sổ, trong két thấy không yên tâm, muốn chuyển thành tài sản cho rồi. Hai là sợ nếu không mua ngay, giá lên lại tiếc. Cả hai lý do đều có thật. Hoàn không bác.

Nhưng điều hầu hết người ta không nghĩ tới là: bất động sản không giống sổ tiết kiệm. Rút sổ ba ngày là có tiền trong tay. Bán một căn nhà, kể cả căn đẹp, nhanh nhất cũng là một tháng, bình thường là ba đến sáu tháng, chậm thì cả năm. Trong khoảng thời gian đó mà anh chị cần tiền gấp, thì căn nhà đang cầm là một miếng tài sản chết, không giúp được gì.

Người có tiền giữ bình tĩnh trước khi quyết dồn hết vốn vào một bất động sản

Vì sao người có tiền lần đầu hay dồn hết

Hoàn gặp nhiều người ở hoàn cảnh chị Nhàn. Họ không phải người ngu. Họ là người làm nghề 20-30 năm, tích cóp từng đồng, nghề nào cũng cứng. Nhưng với bất động sản, họ chưa va. Nên họ áp cảm giác với sổ tiết kiệm vào bất động sản. Sổ tiết kiệm thì gửi hết là ăn lãi nhiều nhất. Họ nghĩ bất động sản cũng vậy: cầm căn đắt tiền hơn thì lời nhiều hơn. Và họ sợ số tiền vài tỷ nằm trong nhà thì mất giá, mất trộm, mất lòng tin trong gia đình.

Thêm một lý do nữa Hoàn chỉ nói sòng phẳng ở đây. Có người bán hàng không nói chuyện này. Vì nếu người mua chia tiền ra hai ba món, họ chỉ ăn hoa hồng của một món, không ai dại nói cho người mua giữ lại tiền. Người bán hàng khôn ngoan sẽ gật đầu khen anh chị quyết đoán khi anh chị nói “em xuống hết”. Hoàn không trách họ, nghề của họ là bán.

Nhưng Hoàn làm việc với anh chị không phải một thương vụ, mà hai mươi năm. Nên Hoàn phải nói ngược lại.

Ba câu hỏi phải tự hỏi trước khi dồn hết

Trước khi anh chị quyết đưa toàn bộ tiền ra, ngồi xuống bàn, lấy giấy bút ra, trả lời ba câu này. Không trả lời được một câu là chưa đủ sẵn sàng.

Câu một: Nếu sáu tháng tới cần 300 triệu, anh chị lấy ở đâu

Đây là phép thử đơn giản nhất. 300 triệu là mức bình thường cho một ca đau ốm trong gia đình, một đợt sửa nhà, hoặc một khoản con cái vay học thêm. Nếu toàn bộ 2 tỷ 4 đã nằm trong căn chung cư, anh chị trả lời câu này thế nào? Vay ngân hàng? Lãi suất 11-13% mỗi năm, trả đều mỗi tháng. Vay người thân? Cũng được, nhưng không phải ai cũng có chỗ để vay. Bán gấp căn nhà vừa mua? Bán gấp là mất giá 10-15%, chưa kể hai tháng chưa chắc có người.

Người nào trả lời được câu này mà không run tay thì mới nên dồn hết. Số còn lại, phải để lại một khoản 10-20% tổng tài sản làm vùng đệm.

Câu hai: Căn nhà này bán lại được không, bao lâu, mất bao nhiêu

Căn đẹp để ở không đồng nghĩa với căn dễ bán. Chung cư ở khu quá cao cấp mà xung quanh dân chưa về đủ thì khó ra hàng. Nhà phố trong hẻm nhỏ, xe hơi không vào được, cũng khó. Đất nền ở nơi không ai muốn ở thật thì khi anh chị cần tiền, không bán được cho ai.

Trước khi xuống tiền, bắt chủ nhà hoặc môi giới cho xem ba căn tương tự đã bán ra trong khu đó trong năm vừa rồi. Giá bán thật là bao nhiêu, giao dịch kéo dài bao lâu. Không có số liệu thật, không cầm được bằng chứng ba căn gần nhất, thì căn anh chị đang nhắm chưa phải là tài sản. Nó là một miếng giấy có số tiền ghi lên.

Câu ba: Nếu nửa năm nữa thị trường chững, anh chị có ngủ được không

Bất động sản không lên thẳng một đường. Có đoạn chạy, có đoạn nằm. Người lần đầu mua thường gặp đoạn nằm trước khi gặp đoạn chạy. Trong lúc đó, hàng xóm sẽ hỏi anh chị mua được chưa, người thân sẽ hỏi giờ sao, báo chí viết toàn tin xấu. Nếu toàn bộ số tiền của anh chị đang nằm ở đó, mỗi tin xấu đọc được là một đêm trằn trọc.

Hoàn gặp nhiều người dồn hết rồi bán cắt lỗ vì không chịu được áp lực tâm lý khi giá đi ngang 10-14 tháng. Họ không mất vì chọn sai căn. Họ mất vì không đủ sức giữ. Và sức giữ đến từ việc còn tiền bên ngoài để sống đã, giữ sau.

Sai lầm thường gặp

Hoàn thấy bốn kiểu sai lặp đi lặp lại:

Sai lầm một – nghĩ bất động sản là tài sản an toàn tuyệt đối nên dồn bao nhiêu cũng được. Bất động sản là tài sản tốt về dài hạn, nhưng khoảng cách giữa “dài hạn” và “cần tiền tháng sau” là một hố mà nhiều người rơi vào.

Sai lầm hai – tin lời người bán hàng rằng căn này rất dễ bán lại. Hỏi họ ba căn tương tự đã bán ra trong năm, giá bao nhiêu, bao lâu bán được. Không trả lời được thì đó không phải thông tin, đó là lời hứa.

Sai lầm ba – bán nhà đang ở để dồn mua căn mới “ngon hơn”. Trường hợp này 10 ca thì 7 ca cuối cùng phải đi thuê lại, trong khi căn mới chưa chắc đã lời. Căn đang ở là mỏ neo, không phải thứ dễ bỏ.

Sai lầm bốn – vay thêm vì “còn vay được”. Khả năng vay không đồng nghĩa với khả năng trả. Khoản vay cần tính trên dòng tiền thật mỗi tháng vào tay, không tính trên lương sổ sách. Tiền thuê không phải là phần lời, nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc, không phải khi anh chị vay thêm được 2 tỷ.

Chia tiền ra hai hoặc ba phần như thế nào

Việc này Hoàn đã nói chi tiết ở bài Tiền nhàn rỗi nên chia làm mấy phần trước khi đầu tư. Ở đây nhắc gọn một cách khung tư duy cho người có 1,5-3 tỷ.

Phần một, 60-70% dồn vào món chính. Đây là chỗ ăn phần lời chính nếu mua đúng. Phần hai, 15-25% giữ ở tài khoản thanh khoản cao, chủ yếu để lo đột xuất và để có vũ khí mua thêm khi thấy cơ hội thật. Phần ba, 10-15% còn lại là tiền sống 6-12 tháng, không bao giờ đụng vào.

Chị Nhàn cuối cùng không xuống hết 2 tỷ 4. Chị chọn căn 1 tỷ 8 ở khu khác, dễ bán lại hơn, để lại 600 triệu trong sổ. Ba tháng sau mẹ chị nằm viện mất 180 triệu. Nếu chị dồn hết thì khoản đó chị phải vay. Mà vay lúc đang kẹt là lãi suất cao nhất.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Nếu em chỉ có 1 tỷ, dồn hết vào một căn nhỏ có được không? Vẫn phải để lại 10-15% ngoài. Dồn hết thì khi căn đó không bán được trong lúc em cần tiền, em kẹt đúng cách. Căn nhỏ càng cần phải dễ bán, không phải căn nhỏ thì cho phép dồn hết.

Hỏi: Em có nhà đang ở rồi, số tiền 2 tỷ còn lại dồn hết vào một căn thứ hai được không? Được, với một điều kiện: căn thứ hai đó phải có người thuê thật trong 60 ngày đầu, dòng tiền thuê bù được ít nhất 60% lãi vay nếu em có vay. Không có điều kiện này thì căn thứ hai là tài sản chết, không phải tài sản sinh lời.

Hỏi: Chia tiền ra hai căn thì có bị loãng không? Hai căn ở hai vị trí khác nhau không phải là loãng, đó là san rủi ro. Loãng là khi em mua hai căn ở hai nơi em không hiểu khu nào. Nếu em đã hiểu rõ hai khu, thì hai căn an toàn hơn một căn.

Hỏi: Người giàu họ dồn hết vào một dự án lớn, sao họ dám? Người có 50 tỷ dồn 20 tỷ vào một dự án, họ vẫn còn 30 tỷ ở ngoài. Không giống anh chị dồn 2 tỷ 4 trên tổng 2 tỷ 4. Phần trăm trên tổng tài sản là thứ phải nhìn, không phải số tiền tuyệt đối.

P.S.

Hoàn đã làm một bảng checklist 12 câu để anh chị tự kiểm tra một căn trước khi quyết xuống tiền. 12 câu đó là chắt lọc từ 15 năm Hoàn đi theo khách, nhìn ca thắng và ca thua. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng checklist này, hay muốn Hoàn gọi điện phân tích luôn trường hợp của mình, Hoàn làm việc anh chị chọn. Để lại bình luận KIỂM TRA bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.