Nên để lại bao nhiêu tiền mặt sau khi mua bất động sản

Em Huy, 38 tuổi, kỹ sư cơ điện làm cho một tập đoàn Hàn Quốc tại Bắc Ninh, mua xong căn nhà phố Dĩ An giá 3 tỷ 2. Em dồn 2 tỷ 4 tiền mặt, vay thêm 800 triệu. Sau khi ký và trả cọc xong, trong tài khoản em còn đúng 95 triệu. Em nhắn Hoàn: “Em đã mua xong, giờ còn 95 triệu, lương vợ chồng em 55 triệu một tháng, trả lãi 7 triệu, sinh hoạt khoảng 30 triệu. Em thấy mỗi tháng dư ra 18 triệu, có cần giữ tiền mặt thêm không anh?”

Hoàn hỏi lại em một câu: “Nếu máy giặt hỏng, điều hòa hỏng, con sốt phải nhập viện, cùng xảy ra trong một tháng, tổng chi phí 60 triệu, em lấy ở đâu ra 60 triệu đó?” Em Huy im lặng. “Em… em sẽ xoay.” Hoàn trả lời: “Xoay là chữ khiến 70 phần trăm người mua nhà lần đầu gặp khó. Vì xoay chỉ hoạt động khi mình chưa cần dùng tới nó.”

Bài này Hoàn chỉ anh chị cách tính giữ tiền mặt sau khi mua nhà một cách chính xác, không phải cảm tính, và năm ca thật đã nhờ đó không phải bán tháo nhà vừa mua.

Vì sao phải giữ tiền mặt sau khi mua nhà

Người mua nhà xong thường rơi vào một trong hai thái cực.

Thái cực một – dồn hết, tin vào lương hàng tháng. Nghĩ rằng “mỗi tháng tôi có lương, dư ra một ít, lo gì”. Nhưng lương là dòng tiền có điều kiện: phải còn việc. Khi mất việc, lương biến mất. Khi bệnh, lương giảm. Khi công ty cắt giảm, lương bị trì hoãn hoặc cắt.

Thái cực hai – giữ quá nhiều tiền mặt, không dám mua gì to. Mua căn 1 tỷ 5 trong khi vốn 2 tỷ 2, giữ lại 700 triệu “cho yên tâm”. Yên tâm là tốt, nhưng 700 triệu để trong sổ tiết kiệm 10 năm mất giá khoảng 25 đến 30 phần trăm do lạm phát. Giữ quá nhiều cũng là mất tiền theo cách khác.

Giữa hai thái cực có một mức đúng, và mức đúng tính được bằng công thức.

Trần Quốc Hoàn — công thức tính tiền mặt cần giữ sau khi mua nhà

Công thức tính giữ tiền mặt sau khi mua nhà

Lấy ba con số: chi phí sống hàng tháng của gia đình, tiền trả lãi và gốc ngân hàng hàng tháng, số tháng dự phòng tùy nhóm.

Công thức: Tiền mặt cần giữ = (chi phí sống + lãi vay hàng tháng) × số tháng dự phòng + dự phòng y tế.

Số tháng dự phòng phụ thuộc hoàn cảnh:

6 tháng – nếu không vay ngân hàng, dòng tiền thu nhập ổn định (lương công ty lớn, làm nhà nước, giáo viên).

9 tháng – nếu có vay 30 đến 50 phần trăm giá trị tài sản, hoặc thu nhập hơi biến động (sale, kinh doanh nhỏ, dịch vụ).

12 tháng – nếu vay trên 50 phần trăm, hoặc thu nhập chủ yếu từ kinh doanh tự doanh.

Dự phòng y tế: 100 đến 150 triệu nếu có bảo hiểm sức khỏe tốt, 200 đến 300 triệu nếu không có bảo hiểm hoặc nhà có người cao tuổi.

Áp vào trường hợp em Huy: chi phí sống 30 triệu, lãi 7 triệu, tổng 37 triệu một tháng. Em vay 800 triệu trên tài sản 3 tỷ 2, tức 25 phần trăm – vay vừa phải. Số tháng dự phòng là 9. Dự phòng y tế 150 triệu (vợ chồng trẻ, có bảo hiểm, không có người già). Tiền mặt cần giữ: 37 × 9 + 150 = 333 + 150 = 483 triệu.

Em đang có 95 triệu, thiếu 388 triệu. Đó là lý do Hoàn khuyên em dừng lại một chút, không mua thêm căn thứ hai trong 18 tháng, dồn tiết kiệm bù vào đệm.

Chia tiền mặt dự phòng theo mục đích

Số tiền em Huy cần giữ 483 triệu không để trong một chỗ. Chia theo ba mục đích.

Phần một – tiền sống 2 đến 3 tháng gần nhất, khoảng 15 phần trăm tổng dự phòng. Nằm trong tài khoản thanh toán ngân hàng, rút ra trong 1 giờ. Dùng cho chi phí tháng này và tháng tới. Phần của em Huy là 70 đến 75 triệu.

Phần hai – tiền sống cho 6 đến 10 tháng tiếp theo, khoảng 70 phần trăm tổng dự phòng. Chia 2 đến 3 sổ tiết kiệm online kỳ hạn 3 đến 6 tháng, lãi 4 đến 5 phần trăm. Lệch kỳ hạn để lúc nào cũng có sổ sắp đáo hạn. Phần của em Huy là 335 đến 340 triệu.

Phần ba – tiền dự phòng y tế và đột xuất lớn, khoảng 15 phần trăm. Nằm trong một sổ tiết kiệm kỳ hạn 6 đến 12 tháng, lãi cao hơn. Phần này ít đụng tới nên có thể gửi dài hạn. Phần của em Huy là 70 đến 75 triệu, có thể bổ sung bằng vàng miếng cất két.

Các kiểu công việc cần giữ tiền mặt khác nhau

Công thức ở trên là nền chung. Theo kiểu công việc, có điều chỉnh.

Lương công ty lớn hoặc nhà nước. Giữ 6 đến 9 tháng chi phí. Rủi ro mất việc thấp, nếu mất việc thường có trợ cấp thôi việc.

Giáo viên, bác sĩ, nhân viên các tổ chức ổn định. Giữ 6 tháng là đủ. Thu nhập đều, công việc bền.

Sale, kinh doanh nhỏ. Giữ 9 đến 12 tháng. Thu nhập theo doanh số, một quý xấu là một quý thu nhập thấp hẳn.

Chủ cửa hàng, kinh doanh tự doanh. Giữ 12 tháng chi phí sống cộng 6 tháng chi phí vận hành kinh doanh. Rủi ro cao gấp đôi người làm công, dự phòng phải gấp đôi.

Freelancer, nghệ sĩ, nghề tự do. Giữ 12 đến 18 tháng. Thu nhập biến động mạnh, có tháng cao có tháng không có gì.

Em Huy ở nhóm “lương công ty lớn”, nên 9 tháng là mức cao hợp lý vì em còn vay 25 phần trăm giá trị tài sản.

Năm ca thật đã nhờ giữ tiền mặt mà không phải bán nhà

Ca một – em Huy. Sau cuộc nói chuyện, em dừng ý định mua căn thứ hai, dồn tiền tiết kiệm trong 11 tháng, bù đệm lên 420 triệu. Tháng 10 công ty em cắt giảm 20 phần trăm nhân sự. Em không bị cắt nhưng lương bị trừ 15 phần trăm trong 5 tháng. Em dùng đệm bù chênh lệch, không đụng tới căn nhà. Giờ công ty hồi phục, lương em đã về mức cũ.

Ca hai – anh Khôi, 42 tuổi, chủ cửa hàng điện tử Bắc Ninh. Mua nhà phố Bình Dương 3 tỷ 8, vay 1 tỷ. Áp công thức 12 tháng (vì tự doanh): chi phí sống 35 triệu + lãi 9 triệu = 44 × 12 + 200 = 728 triệu. Anh giữ đúng. 7 tháng sau cửa hàng gặp khó, doanh thu giảm 50 phần trăm trong 6 tháng. Anh dùng đệm bù lãi vay và tiền thuê mặt bằng, giữ được cả cửa hàng và căn nhà.

Ca ba – chị Lan, 46 tuổi, giáo viên THCS Hà Nội. Mua chung cư Thủ Đức 2 tỷ 1 không vay, giữ 350 triệu đệm. Năm sau chồng chị bị tai nạn giao thông, phải phẫu thuật cột sống, nằm viện 3 tháng, chi phí 320 triệu. Chị dùng đệm, không phải bán nhà. Chồng chị hồi phục, chị tiếp tục dạy, cuộc sống trở lại bình thường.

Ca bốn – anh Hoà, 51 tuổi, kinh doanh vật liệu xây dựng Hải Phòng. Mua hai căn nhà phố liền kề 7 tỷ 2, vay 2 tỷ 8. Giữ 850 triệu đệm. Năm 2024 ngành xây dựng khó, doanh thu giảm 40 phần trăm trong 10 tháng. Anh dùng đệm bù lãi vay 25 triệu một tháng, giữ cả doanh nghiệp và hai căn nhà. 2025 doanh thu hồi phục, anh thở phào.

Ca năm – ngược lại, anh Dũng, 40 tuổi, sale ô tô Thanh Hóa. Mua nhà phố Dĩ An 3 tỷ 5, dồn 2 tỷ 8 tiền mặt, vay 700 triệu, giữ 50 triệu đệm. 6 tháng sau anh bị cắt hoa hồng do xe nhập khó, thu nhập giảm 60 phần trăm trong 8 tháng. Anh không đủ trả lãi 7 triệu một tháng, phải vay nóng, rồi phải bán cắt lỗ căn nhà trong tháng thứ 10, mất 420 triệu so với giá mua. Nếu anh giữ 400 triệu đệm thay vì 50 triệu, anh đã không phải bán.

Để tiền mặt ở đâu

Có bốn nguyên tắc cho chỗ để tiền mặt dự phòng.

Nguyên tắc một – rút được trong 48 giờ. Phần lớn tiền phải ở dạng rút nhanh được: tài khoản thanh toán, sổ tiết kiệm online kỳ hạn 1 đến 6 tháng, vàng miếng.

Nguyên tắc hai – không mất giá quá 15 phần trăm trong 5 năm. Để tiền trong tiền mặt chỗ ngân hàng với lãi 4 đến 5 phần trăm năm là cách giữ gần nhất. Vàng miếng dao động nhưng dài hạn giữ giá tốt.

Nguyên tắc ba – không dùng tiền dự phòng để đầu tư thêm. Có người để 500 triệu “vừa làm dự phòng vừa đợi cơ hội mua thêm”. Đến khi gặp cơ hội mua liền, hết dự phòng. Đến khi gặp đột xuất không còn gì. Hai nhiệm vụ không gộp.

Nguyên tắc bốn – không để tiền dự phòng trong chứng khoán hoặc tài sản khác biến động mạnh. Khi cần tiền gấp mà chứng khoán đang xuống 20 phần trăm là chuyện bình thường. Không bán được đúng giá, buộc phải bán tháo thêm 30 đến 40 phần trăm.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một – tin rằng lương hàng tháng là dự phòng. Lương là dòng tiền có điều kiện. Dự phòng là tiền tồn tại sẵn khi dòng tiền ngắt.

Sai lầm hai – dùng thẻ tín dụng và vay nóng khi gặp đột xuất. Thẻ tín dụng rút tiền mặt lãi 25 đến 30 phần trăm năm. Vay nóng ngoài ngân hàng 2 đến 5 phần trăm tháng. Dùng những công cụ này cho ốm đau là đào thêm hố.

Sai lầm ba – gộp dự phòng với tiền muốn đầu tư tiếp. Mỗi nhiệm vụ của tiền phải có túi riêng. Gộp là chọn một trong hai, không bao giờ được cả hai.

Sai lầm bốn – không cập nhật đệm theo chi phí sống thực. Hai năm sau khi mua nhà, chi phí sống đã tăng, con lớn thêm, mà đệm vẫn giữ nguyên. Mỗi năm phải kiểm lại và nạp thêm.

Sai lầm năm – mua căn thứ hai trước khi hoàn thành đệm căn thứ nhất. Nhiều người mua xong một căn, nhìn thấy căn thứ hai hấp dẫn, dồn hết tiếp. Đệm chưa đủ cho căn một thì đệm cho căn hai cũng chưa đủ.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em có bảo hiểm sức khoẻ rồi, có cần dự phòng y tế trong tiền mặt không? Có. Bảo hiểm chi trả sau khi ứng tiền, hoặc chỉ chi một phần. Có bảo hiểm thì dự phòng y tế giảm xuống 100 đến 150 triệu được, không phải bỏ hẳn.

Hỏi: Dòng tiền thuê từ căn nhà có tính vào đệm được không? Tính được một phần. Dòng tiền thuê giảm được chi phí hàng tháng, nên giảm được số tháng dự phòng cần giữ. Nhưng tiền thuê không ổn định như lương: có tháng chưa có khách, có tháng khách chậm trả. Nên không coi tiền thuê là dự phòng, chỉ coi là giảm chi phí.

Hỏi: Em có người thân sẵn sàng cho vay khi khó, có cần giữ đệm không? Vẫn cần. Vay người thân là lưới an toàn tâm lý, không phải tài chính. Và vay người thân trong lúc khó thì mối quan hệ cũng khó. Đệm của mình giữ được mối quan hệ tốt hơn.

Hỏi: Em có 3 tỷ, mua căn 2,5 tỷ, giữ 500 triệu đệm, có nên vay thêm 500 triệu mua căn thứ hai không? Không trong năm đầu. Năm đầu sau mua là năm phải quan sát xem căn một có vấn đề gì không, dòng tiền thuê thực tế bao nhiêu, có bất thường gì không. Năm sau nếu ổn thì tính căn thứ hai, lúc đó phải tính lại cả hai lớp đệm.

P.S.

Hoàn làm sẵn một bảng Excel tính tiền mặt cần giữ sau khi mua nhà, dựa trên chi phí sống, số vay, kiểu công việc của anh chị. Bảng tự ra con số, kèm phân bổ ba túi và gợi ý chỗ gửi mỗi túi. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng này, hay muốn Hoàn ngồi điện thoại 15 phút tính giúp một trường hợp cụ thể, Hoàn làm theo ý anh chị. Để lại bình luận TIỀN MẶT bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.