Người làm công ăn lương tích góp mua nhà đầu tư: anh Khoa 40 tuổi vốn 5,5 tỷ

Chiều thứ Ba, anh Khoa hẹn Hoàn ở một quán cà phê nhỏ trong khu FPT Duy Tân, Cầu Giấy. Anh 40 tuổi, kỹ sư IT senior, làm cho một công ty phần mềm Nhật Bản 15 năm. Lương 45 triệu tháng, thưởng năm 200 triệu. Vợ giáo viên tiểu học, thu 15 triệu. Hai con nhỏ. Tổng tài sản: căn hộ 2,5 tỷ đang ở, tiết kiệm 3 tỷ trong ngân hàng. Anh nói với Hoàn: “Hoàn ơi, tôi làm công 15 năm, tích được đúng 5,5 tỷ. Tôi 40 rồi, sợ đến 55 tuổi vẫn chỉ có bấy nhiêu. Có cách nào để tài sản tự lớn thay vì chỉ trông vào lương không?”

Cuộc gặp 90 phút. Hoàn không hứa “làm giàu nhanh”. Chỉ mở cho anh một câu chuyện: người làm công mua nhà đầu tư đầu tiên khác hoàn toàn với người khởi nghiệp. Người khởi nghiệp mạo hiểm để x5. Người làm công không cần x5, chỉ cần x2 trong 8 tới 10 năm mà không vỡ nợ khi công việc có biến. Đó là bài toán khả thi.

Anh chị nào đang là người làm công ăn lương, chưa từng đầu tư bất động sản, đọc kỹ bài này. Không phải công thức thần kỳ. Chỉ là lộ trình an toàn để tài sản sinh dòng trước khi anh chị 55 tuổi.

Người làm công mua nhà đầu tư là gì

Người làm công mua nhà đầu tư đầu tiên là quyết định của người có lương ổn định (25 tới 60 triệu tháng), có tiết kiệm 2 tới 8 tỷ, muốn dùng tiết kiệm mua thêm 1 tài sản sinh dòng thuê để bổ sung thu nhập từ lương. Khác với người có vốn lớn, người làm công phải tính rất kỹ 3 yếu tố an toàn.

Ba yếu tố an toàn cho người làm công. Một, đòn bẩy vay ngân hàng không quá 40% giá trị tài sản mua. Hai, khoản trả góp hàng tháng không vượt 30% thu nhập lương thực nhận. Ba, giữ đệm tiền mặt bằng ít nhất 6 tháng chi tiêu gia đình cộng 6 tháng trả góp, tổng khoảng 12 tháng chi phí cố định.

Anh Khoa có 45 triệu lương, chi tiêu gia đình 30 triệu. Nếu vay ngân hàng trả góp không quá 13,5 triệu tháng (30% lương). Vốn 3 tỷ tiết kiệm giữ ít nhất 500 triệu đệm, còn lại 2,5 tỷ đưa vào tài sản mới. Bài toán khả thi.

Sông Sài Gòn — điểm neo dòng thuê cho người làm công tích góp

Lộ trình mua căn đầu tư đầu tiên cho anh Khoa

Hoàn đề xuất cho anh Khoa 3 lựa chọn cụ thể, chọn theo khẩu vị rủi ro và mục tiêu 10 năm.

Lựa chọn 1, an toàn nhất, mua căn hộ Charm City Bình Dương 1,6 tỷ trả toàn bộ. Dùng 1,7 tỷ trong 3 tỷ tiết kiệm mua thẳng, không vay. Cho thuê 6,5 triệu tháng, tỷ suất 4,5%. Còn 1,3 tỷ tiết kiệm làm đệm. Ưu điểm: không nợ, ngủ ngon, không lo lãi tăng. Nhược: tài sản nhỏ, 10 năm tăng chậm hơn tài sản lớn.

Lựa chọn 2, cân bằng, mua nhà phố Tam Bình Gò Dưa Thủ Đức 4 tỷ, vay 1,5 tỷ. Dùng 2,5 tỷ trong 3 tỷ tiết kiệm trả trước, vay 1,5 tỷ trong 15 năm. Khoản trả góp khoảng 15 triệu tháng. Cho thuê 12 triệu tháng, dòng thuê ròng còn thiếu 3 triệu tháng bù bằng lương. Còn 500 triệu tiết kiệm làm đệm. Ưu điểm: tài sản lớn hơn, khu có Metro số 1 đang chạy, tăng giá tốt hơn. Nhược: thiếu đệm nếu công việc có biến.

Lựa chọn 3, tăng tốc, mua căn hộ Sunrise City Q7 4,5 tỷ, vay 2 tỷ. Dùng 2,5 tỷ trong 3 tỷ tiết kiệm trả trước, vay 2 tỷ trong 15 năm. Khoản trả góp khoảng 20 triệu tháng, gần 45% lương. Cho thuê 18 triệu tháng, thiếu 2 triệu bù bằng lương. Còn 500 triệu tiết kiệm làm đệm. Ưu điểm: tài sản lõi Q7, tỷ suất tốt (5%). Nhược: gánh trả góp gần 45% lương, rủi ro nếu công việc có biến.

Hoàn khuyên anh Khoa chọn lựa chọn 2 vì đây là điểm ngọt. Không nợ quá nặng như phương án 3, không quá bảo thủ như phương án 1. Sau 5 năm ổn định căn nhà phố Thủ Đức, tái đầu tư dòng thuê + tiết kiệm mới mua thêm căn hộ Charm City Bình Dương làm căn thứ hai.

Vì sao người làm công không nên vay đòn bẩy quá 40%

Anh chị đang nghĩ: “Vay càng nhiều càng tận dụng đòn bẩy chứ?” Đúng cho người có vốn lớn và thu nhập đa nguồn. Sai cho người làm công phụ thuộc vào 1 công ty. Có ba lý do rõ ràng.

Lý do thứ nhất, công việc chính là nguồn thu duy nhất trả nợ. Nếu công ty giảm biên chế, cắt lương 30%, hoặc anh chị bị bệnh nghỉ 6 tháng, khoản trả góp 45% lương thành 65% lương, gãy dòng tiền. Người có 3 nguồn thu (lương, kinh doanh, thuê tài sản khác) chịu được đòn bẩy 60%. Người có 1 nguồn thu chỉ chịu được 40%.

Lý do thứ hai, tuổi 40 tới 50 là giai đoạn cần chi phí lớn: con vào cấp 3 rồi đại học, cha mẹ già bắt đầu bệnh, sửa nhà chỗ ở. Không dự đoán được chính xác lúc nào bùng lên. Đòn bẩy thấp = có chỗ chứa các chi phí bất ngờ.

Lý do thứ ba, thị trường bất động sản không đi thẳng lên. Có chu kỳ 3 tới 5 năm giá đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ 5 tới 10%. Đòn bẩy cao rồi giá đi ngang 2 năm, tổng chi phí lãi ăn hết phần vốn góp ban đầu. Đòn bẩy thấp thì chờ được.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, đợi có nhiều vốn mới bắt đầu. Nhiều người làm công nói “chờ đủ 8 tỷ rồi mua”. 5 năm sau vẫn 5,5 tỷ vì lương tăng chậm hơn giá bất động sản. Bắt đầu với vốn hiện có, dùng đòn bẩy nhẹ, mua tài sản vừa sức, còn hơn đợi.

Sai lầm thứ hai, chọn tài sản không cho thuê được. Nhiều người làm công mua đất nền Long Thành hoặc Bàu Bàng vì “rẻ”, nhưng không có cầu thuê. 5 năm ngồi im, không có dòng, chỉ chờ tăng giá. Người làm công cần dòng thuê để trả góp và tái đầu tư, không phải đất trống.

Sai lầm thứ ba, mua nhà đầu tư ở thành phố mình sống. Người làm công Hà Nội mua nhà đầu tư cũng ở Hà Nội thấy “an tâm hơn”. Nhưng tỷ suất Hà Nội 2 năm qua đã giảm còn 1,5 tới 2,2% vì giá bán tăng nóng, giá thuê không kịp. Miền Nam tỷ suất 4 tới 5%, chênh 2 điểm tương đương thêm 3 tới 4 triệu tháng dòng thuê trên căn 4 tỷ.

Sai lầm thứ tư, không tính chi phí giao dịch và thuế. Mua nhà 4 tỷ có chi phí giao dịch thực (thuế trước bạ, phí công chứng, phí môi giới) khoảng 100 tới 150 triệu. Chi phí bán lại sau này cũng khoảng 2% giá bán. Tính đúng chi phí giao dịch vào phép tính lời lỗ trước khi mua.

Câu hỏi thường gặp

Tôi 35 tuổi vốn 2,5 tỷ có mua nổi căn đầu tư ở Nam không?

Được nếu chọn Charm City Bình Dương 1,6 tỷ trả toàn bộ, còn 900 triệu đệm. Hoặc mua căn hộ VSIP 1 Thuận An 2,2 tỷ (giá rao), vay 500 triệu ngắn hạn 5 năm. Không nên vay quá 30% vốn ở tuổi 35 vì công việc chưa vào giai đoạn ổn nhất.

Nên vay ngân hàng gói lãi cố định hay lãi thả nổi?

Với người làm công, ưu tiên gói lãi cố định 3 tới 5 năm đầu (thường khoảng 8 tới 9% năm), sau đó thả nổi. Lãi cố định giúp lên kế hoạch trả góp chính xác, không bất ngờ khi lãi tăng.

Có nên bán căn nhà đang ở để lấy vốn mua thêm không?

Không nên nếu chỉ có 1 căn ở duy nhất. Nhà ở là chỗ đứng cuối cùng khi có biến. Chỉ bán căn ở khi có căn thứ hai đã ổn định và gia đình sẵn sàng chuyển. Anh Khoa giữ căn nhà Hà Nội, chỉ dùng tiết kiệm.

Sau bao lâu mua căn thứ hai?

Sau khi căn thứ nhất đã cho thuê ổn định ít nhất 12 tháng, dòng thuê đủ trả góp, không phải bù bằng lương. Thường khoảng 24 tới 36 tháng sau khi mua căn thứ nhất, đủ tích lũy thêm 500 tới 700 triệu trả trước căn tiếp theo.

Việc tiếp theo

Anh Khoa sau buổi tư vấn quyết định chọn lựa chọn 2, chuẩn bị bay vào Sài Gòn đầu tháng 9 xem 5 căn nhà phố Tam Bình Gò Dưa Thủ Đức. Anh nói: “Suốt 15 năm đi làm chỉ biết tiết kiệm chờ đủ, giờ mới hiểu chờ đủ là không bao giờ đủ.” Hoàn gật đầu. Bắt đầu với vốn hiện có là bước lớn nhất, không phải bước khó nhất.

Đọc thêm: Vợ chồng trẻ mua nhà đầu tiên Sài Gòn và Chiến lược tích sản bất động sản và Đổi đời nhờ đầu tư bất động sản.

Anh chị muốn Hoàn gửi bảng 3 lựa chọn mua căn đầu tư đầu tiên theo mức vốn của mình, hay muốn Hoàn dẫn xem 3 căn cụ thể trong 1 buổi cuối tuần? Bình luận CĂN ĐẦU TIÊN dưới bài, Hoàn sắp lịch trong tuần.

P.S. — Anh chị đang là người làm công 35 tới 45 tuổi mà chưa có căn đầu tư nào, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện anh chị “muộn”. Điều Hoàn lo là 10 năm nữa nhìn lại tài khoản vẫn thấy đúng con số tiết kiệm cũ, còn giá bất động sản đã tăng 60 tới 80%. Người làm công không giàu bằng lương, giàu bằng cách để tài sản tự làm việc song song với lương. Bắt đầu từ hôm nay.