Khi nào nên dừng mua thêm bất động sản

Chị Thảo, 43 tuổi, phó giám đốc một chuỗi nhà thuốc Hà Nội, đã mua ba căn bất động sản trong 5 năm qua. Căn thứ nhất chung cư Thanh Xuân mua 2020 giá 1,9 tỷ, giờ giá 2,55 tỷ. Căn thứ hai chung cư Hà Đông mua 2022 giá 2,2 tỷ, giờ 2,65 tỷ. Căn thứ ba nhà phố Dĩ An mua 2024 giá 3,4 tỷ, hiện 3,6 tỷ. Chị vay ngân hàng 1,8 tỷ, lãi trả hàng tháng 17 triệu. Tháng 7 chị nhắn Hoàn: “Em ơi, chị thấy căn thứ tư ở Thuận An đẹp, chủ cần tiền bán 2,8 tỷ chiết khấu 10 phần trăm. Chị tính vay thêm 1 tỷ 2 nữa để mua. Em thấy sao?”

Hoàn hỏi chị bốn câu, rất ngắn. “Thu nhập của chị trong 12 tháng tới có nguy cơ nào không?” “Dòng tiền thuê của ba căn hiện nay có bù được tổng lãi vay không?” “Nếu lãi suất ngân hàng tăng lên 12 phần trăm, chị còn gồng được bao lâu?” “Chị đã có bao nhiêu đệm phòng thủ?”

Chị trả lời: nhà thuốc có thể gặp cạnh tranh mới trong 6 tháng, dòng tiền thuê 30 triệu/tháng chỉ bù 17 triệu lãi (còn thiếu), nếu lãi tăng lên 12 phần trăm thì chị gồng tối đa 10 tháng, đệm còn 350 triệu.

Nghe xong Hoàn trả lời chị một câu: “Chị nên dừng. Không phải vì căn thứ tư không tốt, mà vì vị trí của chị không còn cho phép mua thêm.”

Bài này Hoàn chỉ anh chị năm tín hiệu phải khi nào dừng mua bất động sản, và cách nhận ra sớm trước khi quá muộn.

Vì sao câu hỏi này ít người đặt

Câu hỏi “khi nào nên mua?” thì ai cũng hỏi. Câu hỏi “khi nào nên dừng?” thì rất ít người đặt. Lý do có ba.

Thứ nhất, đà quán tính. Mua được một căn tốt, lên giá, có kinh nghiệm, tự tin lên. Mua tiếp căn thứ hai cũng tốt. Đến căn thứ ba, thứ tư thì tự tin đã thành chắc chắn. Chắc chắn là nơi sai lầm bắt đầu.

Thứ hai, tâm lý “không mua là mất cơ hội”. Mỗi căn nhà xuất hiện trước mắt đều có lý do để mua. Giá chiết khấu, vị trí tốt, chủ cần tiền. Nếu nghe mỗi lý do đó, mua mãi không dừng được.

Thứ ba, không có mốc rõ ràng trong đầu. Người bắt đầu đầu tư không nghĩ “tôi sẽ mua 2 căn rồi dừng” hoặc “khi tổng tài sản đạt 10 tỷ thì tôi dừng”. Không có mốc thì không bao giờ đến đích. Mỗi căn mua thêm là thêm cam kết, thêm rủi ro, nhưng không ai thấy rõ.

Bài này đưa ra năm tín hiệu để nhận ra, bất kể anh chị có đặt mốc trước hay chưa.

Trần Quốc Hoàn — năm tín hiệu phải dừng mua thêm bất động sản

Năm tín hiệu phải dừng mua bất động sản

Tín hiệu một – tổng dư nợ vượt 40 phần trăm tổng tài sản. Khi nợ vượt 40 phần trăm, một cú sốc lãi suất 2-3 điểm phần trăm có thể đẩy anh chị vào thế phải bán tài sản. Trước ngưỡng này, dừng tất cả việc vay thêm, kể cả cơ hội tốt.

Áp vào chị Thảo: tổng tài sản 8 tỷ 8 (ba căn + tiền dự phòng), nợ 1 tỷ 8, tỷ lệ 20,5 phần trăm – còn trong vùng an toàn. Nhưng nếu vay thêm 1 tỷ 2 cho căn thứ tư, tổng tài sản 11 tỷ 6, tổng nợ 3 tỷ, tỷ lệ 25,9 phần trăm – vẫn dưới 40 nhưng tiến gần, và kèm theo các rủi ro khác.

Tín hiệu hai – tổng lãi vay hàng tháng vượt 50 phần trăm thu nhập. Khi lãi ngốn hơn nửa lương, chỉ cần một cú giảm thu nhập 20 phần trăm là không đủ sống bình thường. Lãi phải trả đều, thu nhập có thể giảm. Lệch nhịp hai dòng này là chỗ mất tài sản.

Tín hiệu ba – dòng tiền thuê tổng không bù được 70 phần trăm lãi vay. Khi nợ nhiều mà thuê ít, mỗi tháng anh chị phải bù từ thu nhập cá nhân một phần lớn. Trong 1-2 năm có thể chịu, nhưng kéo dài 5-10 năm là áp lực lớn. Trước khi vay thêm, tính kỹ dòng tiền tổng.

Tín hiệu bốn – đã có ít nhất một tài sản khó bán. Một trong ba căn chị Thảo nếu là đất nền xa dân, hoặc một bất động sản nghỉ dưỡng chưa có khách thuê, thì phải xử lý trước khi mua thêm. Mua thêm nghĩa là chôn thêm vốn trong khi một tài sản đã kẹt.

Tín hiệu năm – bắt đầu mất ngủ, kiểm tra giá quá thường xuyên, hoặc nghĩ về nợ nhiều hơn 20 phần trăm thời gian trong ngày. Đây là tín hiệu tâm lý. Khi tâm lý đã căng, quyết định tiếp theo không còn tỉnh táo. Dừng lại nghỉ, không mua thêm.

Chị Thảo gặp hai trong năm tín hiệu: dòng tiền thuê (30 triệu) chưa bù hết lãi hiện tại (17 triệu), nhưng nếu thêm lãi 11 triệu nữa thì tổng lãi 28 triệu, dòng tiền thuê bù vừa đủ, chưa đủ 70 phần trăm. Và nhà thuốc có nguy cơ cạnh tranh, đệm chỉ 350 triệu. Nên Hoàn khuyên dừng.

Dừng tạm hay dừng hẳn

Có hai mức dừng.

Dừng tạm – khi có một hai tín hiệu, chưa phải tất cả. Dừng mua trong 12-18 tháng. Trong thời gian đó, dồn tiền bù đệm, trả bớt nợ, hoặc chờ tình hình (thu nhập, lãi suất) rõ hơn.

Dừng hẳn – khi đã đủ số căn mục tiêu, hoặc đã có 3-4 tín hiệu cùng lúc. Không mua thêm trong 3-5 năm, có thể vĩnh viễn. Tập trung tối ưu hóa tài sản hiện có, nâng dòng tiền thuê, giảm nợ.

Chị Thảo thuộc nhóm dừng tạm. Hoàn khuyên chị dừng 18 tháng, trong khoảng này: trả bớt 500 triệu nợ (giảm lãi còn 12 triệu/tháng), nâng dòng tiền thuê căn ba (hiện 11 triệu, có thể lên 13-14 triệu nếu đổi khách thuê), chờ tình hình nhà thuốc rõ hơn. Sau 18 tháng xem lại, nếu các tín hiệu đã giải quyết, có thể mua thêm.

Khi đã đủ, dừng là quyết định của người thắng

Có một tâm lý nhiều người đầu tư gặp: “tôi vẫn còn tiền, sao không mua tiếp?”. Nhưng dừng ở đúng lúc là dấu hiệu người đầu tư trưởng thành.

Lý do:

Lý do một – mỗi tài sản thêm là thêm quản lý. Hai căn quản lý được. Năm căn thì khác. Mười căn cần có đội. Nhiều người quên tính chi phí quản lý (thời gian, năng lượng), đến lúc nhận ra thì đã quá muộn.

Lý do hai – chu kỳ bất động sản có đỉnh và đáy. Mua ở đỉnh là mua ở lúc kém nhất. Dừng ở gần đỉnh, chờ chu kỳ xuống rồi mua lại, lời hơn nhiều so với mua liên tục.

Lý do ba – cuộc đời có nhiều thứ ngoài tài sản. Tích lũy đủ cho an toàn và chất lượng sống rồi thì dừng. Thêm căn thứ 10 không mang lại nhiều hạnh phúc hơn căn thứ 5.

Bốn ca thật

Ca một – chị Thảo. Dừng tạm 18 tháng. Trả bớt 500 triệu nợ. Nâng dòng tiền thuê căn ba lên 13,5 triệu. Nhà thuốc gặp cạnh tranh nhưng chị đã có đệm, không ảnh hưởng mạnh. 2 năm sau tình hình ổn định, chị mua căn thứ tư nhưng là căn 2 tỷ 2, vay 500 triệu, không phải căn 2,8 tỷ vay 1,2 tỷ. Nhỏ hơn, an toàn hơn.

Ca hai – anh Hậu, 51 tuổi, chủ xưởng in Bắc Giang. Có 4 căn, tổng tài sản 15 tỷ, nợ 5,5 tỷ (36,7 phần trăm). Năm 2024 xưởng in gặp khó, doanh thu giảm 40 phần trăm. Anh định mua căn thứ 5 vì “giá đang hấp dẫn”. Hoàn khuyên dừng hẳn, trả bớt nợ. Anh làm theo, trả 1,5 tỷ nợ trong 1 năm, giảm lãi 15 triệu/tháng. Xưởng in hồi phục. Nếu không dừng, có thể mất tài sản.

Ca ba – chị Tâm, 48 tuổi, giáo viên THPT Hà Nội. Có 2 căn, tổng 5 tỷ, nợ 1 tỷ (20 phần trăm). Dòng tiền thuê 18 triệu/tháng, lãi vay 9 triệu, lương 32 triệu. Rất ổn. Hoàn khuyên có thể mua thêm 1 căn, nhưng không quá 2 tỷ và vay không quá 800 triệu. Chị làm theo, 2 năm sau 3 căn đều lên giá, chị quyết định dừng ở 3 căn. “Đủ cho tuổi già của chị rồi em.”

Ca bốn – ngược lại, anh Chương, 46 tuổi, kinh doanh. Có 4 căn, nợ 3,5 tỷ (45 phần trăm). Mua căn thứ 5 vay thêm 1,5 tỷ (lên 52 phần trăm). 8 tháng sau lãi suất tăng 1,5 điểm phần trăm, lãi tổng của anh lên 42 triệu/tháng. Thu nhập kinh doanh giảm vì khó khăn ngành. Anh phải bán gấp căn thứ 3, chiết khấu 18 phần trăm, mất 540 triệu. Nếu dừng ở 4 căn và không mua căn 5, anh không mất.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm một – nghĩ “cơ hội tốt phải nắm bắt”. Mỗi căn nhà đều có lý do để mua, mỗi lúc đều có cơ hội. Nhưng cơ hội tốt cho người có vị thế tốt, không phải cơ hội tốt cho mình. Vị thế mình quyết định có nên nắm hay không.

Sai lầm hai – tin rằng “mình đã làm được rồi nên lần sau cũng được”. Thị trường thay đổi, lãi suất thay đổi, thu nhập cá nhân thay đổi. Thành công của 3 lần đầu không bảo đảm lần thứ 4. Áp lực tâm lý từ thành công cũ dễ dẫn đến quyết định cẩu thả.

Sai lầm ba – không có mục tiêu dừng từ đầu. Nhiều người bắt đầu không nghĩ “tôi sẽ dừng khi…”, nên không bao giờ đến đích. Đặt mốc dừng ngay từ đầu: 3 căn, 5 căn, hoặc tổng tài sản X tỷ. Đến mốc thì dừng, bất kể cơ hội trước mắt.

Sai lầm bốn – không coi quản lý tài sản là chi phí. Mỗi căn mất 5-10 giờ/tháng để quản lý (xử lý khách thuê, bảo trì, thuế, pháp lý). Người có 5-10 căn mà không có đội quản lý thì mất thời gian cho tất cả việc khác.

Sai lầm năm – tin rằng vay là “miễn phí” vì tài sản lên giá. Vay có chi phí thật: lãi trả hàng tháng. Nếu tài sản không lên giá hơn lãi, vay là lỗ.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em có 3 căn, nợ 25 phần trăm, dòng tiền thuê bù hết lãi, có nên mua tiếp căn thứ 4 không? Tình hình em rất ổn. Có thể mua tiếp nếu đệm còn đủ (6-9 tháng chi phí sống + lãi), vay thêm không quá 20 phần trăm tổng tài sản. Nếu đệm chưa đủ, dồn bù đệm trước.

Hỏi: Em dừng mua mà thị trường tiếp tục lên, mất cơ hội có tiếc không? Có tiếc một chút, nhưng dừng để giữ được những căn hiện có là lựa chọn an toàn hơn. Thị trường có đỉnh có đáy, không bao giờ lên mãi. Dừng ở gần đỉnh, chờ đáy, mua lại rẻ hơn.

Hỏi: Em có mục tiêu 10 căn, mới có 4, chưa thấy có tín hiệu dừng, có nên tiếp tục không? Mục tiêu 10 căn chỉ nên là định hướng, không phải cam kết cứng. Mỗi căn mua phải kiểm tra lại năm tín hiệu. Nếu các tín hiệu đều ổn thì mua tiếp. Nếu có tín hiệu xấu thì dừng, bất kể mục tiêu ban đầu.

Hỏi: Em muốn mua căn cuối cùng cho tuổi già thì dùng tiêu chí nào khác? Căn cuối cùng ưu tiên: pháp lý sạch, dòng tiền thuê cao, thanh khoản tốt, không vay hoặc vay rất ít. Không ưu tiên “giá sẽ lên cao nhất” như lúc còn trẻ.

P.S.

Hoàn làm sẵn một bảng tự kiểm năm tín hiệu: 15 câu hỏi, trả lời xong ra điểm, kèm gợi ý nên tiếp tục hay dừng. Anh chị muốn Hoàn gửi tận tay bảng này, hay muốn Hoàn ngồi điện thoại 25 phút giúp đánh giá tình trạng cụ thể, Hoàn làm theo ý anh chị. Để lại bình luận DỪNG MUA bên dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.