Chị Linh hỏi Hoàn tuần trước. “Em ơi, em đang băn khoăn. Em bỏ 25 triệu sửa căn này có đáng không. Hay em cho thuê nguyên hiện trạng giá thấp hơn?”
Cùng chị Linh, cùng căn 2 phòng ngủ ở Vinhomes Grand Park. Khách cũ vừa ra. Căn cần thay máy lạnh, sơn lại, đổi nệm, dọn sâu. Tổng tiền chị tính 25 triệu.
Hoàn nói. “Chị Linh, em tính nhanh cho chị. Sau khi sửa, giá thuê chị có thể tăng từ 15,5 lên 17,5 triệu, tức 2 triệu/tháng. 25 triệu chia 2 là 12,5 tháng hồi vốn. Sau đó là tiền lời. Sửa.”
Chị Linh sửa. Khách mới ký 24 tháng giá 17 triệu. Sau 12 tháng đã hồi vốn sửa. 12 tháng còn lại lời 24 triệu trên khoản đầu tư sửa 25 triệu, tỷ suất 96% trong 24 tháng.
Bài này Hoàn viết để anh chị nhà đầu tư miền Bắc biết hạng mục nào nên sửa, hạng mục nào không. Sửa đúng là đầu tư. Sửa sai là lãng phí.
Cải tạo nhỏ là gì, khác sửa lớn ra sao
Cải tạo nhỏ là sửa chữa và nâng cấp với chi phí dưới 30 triệu cho căn hộ trung cấp, không động vào kết cấu nhà, không mất thời gian quá 2 tuần. Mục đích là tăng giá thuê 10-15% sau sửa.
Khác với sửa lớn (đập thông phòng, đổi sàn toàn căn, đập tường) chi phí 60-150 triệu, mất 4-8 tuần. Sửa lớn thường chỉ làm khi giá trị căn đã tăng đủ lớn để tái cấu trúc nội thất xứng tầm.
Cải tạo nhỏ là chiến lược chính cho nhà đầu tư cho thuê. Bỏ ít, hồi nhanh, không ảnh hưởng dòng tiền dài hạn.
6 hạng mục cải tạo nhỏ Hoàn khuyên làm
Hoàn xếp theo tỷ lệ hồi vốn từ cao xuống thấp.
Hạng mục 1. Sơn lại toàn bộ. Chi phí 8-15 triệu cho căn 60-80 mét vuông. Tăng giá thuê được 5-8%. Hồi vốn 6-12 tháng. Đây là hạng mục cao hồi vốn nhất. Sơn màu trung tính (trắng, kem, xám nhạt) thu hút khách phổ thông rộng nhất.
Hạng mục 2. Đổi rèm cửa và đèn. 3-6 triệu cho căn. Tăng giá thuê 2-3%. Hồi vốn 8-14 tháng. Rèm và đèn là 2 thứ khách nhìn đầu tiên khi đến xem nhà. Rèm cũ sờn, đèn vàng cũ kỹ là dấu hiệu căn xuống cấp dù thực tế chưa.
Hạng mục 3. Thay máy lạnh sắp hỏng. 12-18 triệu cho 1 máy. Tăng giá thuê 4-6%. Hồi vốn 12-18 tháng. Quan trọng nhất là khách không kêu nóng, không gọi sửa giữa đêm. Máy lạnh mới Inverter tiết kiệm điện cho khách, khách thoải mái hơn.
Hạng mục 4. Lát lại sàn vệ sinh. 5-10 triệu. Tăng giá thuê 3-5%. Hồi vốn 12-20 tháng. Nhà vệ sinh sạch sẽ mới mẻ thường quyết định khách có ký hợp đồng hay không. Sàn cũ ố vàng là điểm trừ lớn.
Hạng mục 5. Đổi vòi nước và sen tắm. 2-4 triệu cho 3 phòng. Tăng giá thuê 1-2%. Hồi vốn 12-24 tháng. Hạng mục nhỏ nhưng tăng cảm giác chất lượng đáng kể. Vòi inox sáng bóng tạo ấn tượng căn được chăm.
Hạng mục 6. Mua thêm tiện nghi nhỏ. Lò vi sóng, máy giặt mới, lò nướng nhỏ. 8-15 triệu tổng. Tăng giá thuê 5-8%. Hồi vốn 10-18 tháng. Quan trọng cho phân khúc khách expat và lao động chuyên môn.
Hạng mục KHÔNG đáng đầu tư
Hoàn liệt kê những hạng mục nhiều khách miền Bắc hay nghĩ là đáng nhưng thực tế không hồi vốn.
Đập thông phòng. Chi phí 30-80 triệu. Tăng giá thuê 0-3% vì khách thuê thường ưa số phòng ngủ nhiều hơn là không gian mở. Hồi vốn 60-80 tháng nếu may.
Thay sàn gỗ toàn căn. Chi phí 35-70 triệu. Tăng giá thuê 5-8%. Hồi vốn 50-90 tháng. Quá lâu. Chỉ làm khi sàn cũ thực sự hỏng.
Lắp đặt máy lạnh trung tâm. Chi phí 80-150 triệu. Khách phân khúc cho thuê không hiểu hết giá trị, không trả thêm tương xứng. Lắp đặt từ đầu khi xây thì OK, sửa thêm sau là lãng phí.
Đổi cửa gỗ. Chi phí 10-25 triệu cho 4 cửa. Tăng giá thuê 1-2%. Hồi vốn 50-100 tháng. Cửa chỉ cần sơn lại 1-2 triệu là đủ.
Lắp đặt tủ bếp gỗ cao cấp. Chi phí 30-60 triệu. Khách thuê không nấu nướng nhiều như chủ ở. Đầu tư cao không thu hồi được.
Sai lầm thường gặp khi cải tạo nhỏ
Sai lầm thứ nhất. Sửa quá rộng, vượt ngân sách. Bắt đầu sửa 1 phòng rồi thấy “phải sửa luôn cái này” rồi “cái kia”. Tổng chi phí từ 20 triệu phình lên 60 triệu. Hồi vốn kéo dài 3-5 năm.
Sai lầm thứ hai. Sửa theo gu cá nhân, không theo phân khúc khách. Anh chị thích màu xanh nhưng phân khúc khách thuê trung cấp thích màu trung tính. Sửa xong khó cho thuê.
Sai lầm thứ ba. Không tính chi phí thời gian căn trống. Sửa 3-4 tuần là 3-4 tuần không thu thuê. Tính vào tổng chi phí thật.
Sai lầm thứ tư. Mua đồ rẻ, hỏng nhanh. Tủ lạnh 4 triệu hỏng sau 2 năm. Khách than phiền. Đầu tư đồ trung cấp 6-8 triệu dùng 6-7 năm là toán đúng hơn.
Sai lầm thứ năm. Tăng giá quá cao sau sửa. Sửa 25 triệu mà tăng giá thuê 4 triệu/tháng (25%) thì khách thấy quá đắt, bỏ qua. Tăng 10-15% (2-2,5 triệu cho căn 15-16 triệu) là chuẩn.
Quy trình cải tạo nhỏ từ xa cho NĐT miền Bắc
Anh chị ở Hà Nội, sửa nhà ở Sài Gòn. Hoàn dùng quy trình này.
Bước 1. Lên danh sách hạng mục muốn sửa cùng dự toán chi phí. Mỗi hạng mục có ngân sách trần.
Bước 2. Tìm 2-3 nhà thầu nhỏ qua người quen ở Sài Gòn (không qua môi giới). Gửi danh sách hạng mục, yêu cầu báo giá.
Bước 3. So sánh báo giá. Chọn nhà thầu có giá trung bình, không rẻ nhất (rẻ nhất thường làm ẩu) cũng không cao nhất.
Bước 4. Ký hợp đồng có thời hạn cụ thể, có điều khoản chậm tiến độ. Trả 30% trước, 40% giữa thi công khi kiểm tra qua zoom, 30% khi hoàn thành.
Bước 5. Có người tại chỗ kiểm tra cuối mỗi tuần, gửi ảnh, gọi video cho anh chị. Đừng tin lời nói trên điện thoại, phải có ảnh và video.
Bước 6. Khi nghiệm thu, anh chị bay vào kiểm tra trực tiếp hoặc nhờ người quen có kinh nghiệm xây dựng đi kiểm tra giùm. Đừng nghiệm thu qua ảnh.
Câu hỏi thường gặp
Câu 1. Em có 30 triệu để sửa căn cho thuê ở Thủ Đức. Em nên sửa hạng mục nào trước?
Theo thứ tự ưu tiên. Một, sơn lại toàn bộ 12 triệu. Hai, thay máy lạnh phòng khách 14 triệu (giữ máy phòng ngủ nếu còn tốt). Ba, đổi rèm cửa 4 triệu. Tổng 30 triệu. Tăng giá thuê dự kiến 8-12%. Hồi vốn 10-15 tháng.
Câu 2. Em có căn cho thuê 7 năm chưa sửa lần nào. Bắt đầu sửa bằng việc gì?
Bắt đầu bằng sơn và dọn sâu (12-18 triệu). Sau 6 tháng có khách mới ổn định, sửa tiếp máy lạnh và nội thất hỏng. Đừng sửa tất cả cùng lúc. Trải đều giúp dòng tiền không gãy.
Câu 3. Em không có người ở Sài Gòn kiểm tra giúp. Em làm sao quản lý nhà thầu?
Thuê dịch vụ kiểm tra độc lập 500 nghìn đến 1 triệu/lần. Họ có chuyên môn xây dựng, đi 2-3 lần trong quá trình sửa. Báo cáo bằng văn bản và ảnh. Đắt nhưng đáng cho khoản sửa 25-30 triệu trở lên.
Câu 4. Em muốn em phân tích nên sửa hạng mục nào cho căn cụ thể của em không?
Được. Em nhắn cho Hoàn qua zalo ảnh từng phòng trong căn, giá thuê hiện tại, tuổi nội thất. Hoàn xem trong ngày, gửi lại danh sách 3-5 hạng mục đáng sửa và 2-3 hạng mục không nên động vào.
Lời cuối từ Hoàn
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 6 hạng mục cải tạo đáng tiền cùng ngân sách chuẩn, hay muốn Hoàn ngồi 30 phút phân tích trực tiếp căn của anh chị nên sửa hạng mục nào? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Hoàn nói thẳng. Người cho thuê chuyên nghiệp sửa nhỏ mỗi 2-3 năm, tăng giá thuê đều đặn 5-8%. Người không sửa giữ giá cũ 5-7 năm là tự tay làm giá thuê tụt so với thị trường, mất 30-50 triệu mỗi năm. Sửa đúng là đầu tư.
