Lộ trình xây danh mục bất động sản từ một căn đầu tiên cho NĐT miền Bắc

Sáng thứ Bảy tuần trước, anh Khoa 41 tuổi ngồi trong xe của Hoàn đi ra khu công nghiệp VSIP Bình Dương. Anh vừa bán căn hộ Vinhomes Times City được 6 tỷ, muốn Nam tiến, và câu anh hỏi khác hoàn toàn với người thường. Anh không hỏi “6 tỷ mua ở đâu”, anh hỏi: “Hoàn ơi, tôi muốn 10 năm nữa có danh mục 5 tài sản, xuất phát từ 6 tỷ này. Em vẽ giùm lộ trình được không?” Câu này Hoàn nghe không quá 5 lần trong 15 năm nghề. Đa số hỏi cách chọn căn, ít người hỏi cách vẽ đường 10 năm. Nhưng chính đường 10 năm mới là thứ quyết định người có danh mục 5 căn khác người mãi chỉ có 1 căn.

Anh chị đã bao giờ nghĩ, cùng 6 tỷ, có người 10 năm sau ngồi trên danh mục 15 tỷ, có người vẫn chỉ giữ nguyên 1 căn 8 tỷ? Câu trả lời không nằm ở may mắn, nằm ở 4 mốc lộ trình. Hoàn đặt xuống ở phần 3 bài này.

Lộ trình xây danh mục bất động sản là gì

Lộ trình xây danh mục bất động sản là bản kế hoạch 10 năm chia thành các mốc rõ ràng, mỗi mốc có mục tiêu cụ thể về số tài sản, tổng giá trị, dòng tiền dự kiến và kênh vốn. Nó khác chiến lược tích sản ở chỗ, tích sản là “mỗi năm một tài sản” tuyến tính, lộ trình là “4 mốc quan trọng” với chất lượng tài sản tăng dần theo thời gian.

Bốn mốc chuẩn cho vốn khởi động 5 tới 8 tỷ là: mốc 1 năm 0 tới năm 2, có một tài sản ven làm nền dòng tiền. Mốc 2 năm 3 tới năm 5, có 2 tới 3 tài sản đa dạng khu, dòng tiền đủ chi tiêu. Mốc 3 năm 6 tới năm 8, có 3 tới 4 tài sản, bắt đầu leo lên tài sản gần lõi. Mốc 4 năm 9 tới năm 10, có 4 tới 5 tài sản, chạm được tài sản lõi, tổng danh mục 15 tới 20 tỷ.

Người có lộ trình không cần đi thẳng, có thể đi lệch nhưng luôn biết mốc tiếp theo. Người không có lộ trình đi từng bước không biết đích, sau 10 năm nhìn lại vẫn ở đúng chỗ xuất phát.

Hoàn dẫn khách miền Bắc từ căn đầu Dĩ An lên tới lộ trình 5 tài sản danh mục

Bốn mốc lộ trình cho anh Khoa: số thật, không lý tưởng hóa

Mốc 1, năm 0 tới năm 2, xây nền. Hoàn tư vấn anh Khoa chia 6 tỷ thành hai phần. 5 tỷ đưa vào một căn nhà phố Dĩ An Đông Hòa gần đại lộ Nguyễn Tri Phương, giá rao 44 tới 65 triệu một mét, ra tay được ở tầm 40 tới 60, diện tích 100 mét, tổng 4 tới 6 tỷ. Cho thuê 8 tới 18 triệu, TSSH thô 2,5%. Còn 1 tỷ giữ tiền mặt làm đệm. Mục tiêu mốc 1: nắm được dòng thuê thực tế 12 triệu mỗi tháng, quen với việc quản tài sản từ xa, gom vốn cho mốc 2.

Mốc 2, năm 3 tới năm 5, đa dạng khu. Dòng thuê 3 năm gom được 432 triệu ròng, cộng lãi tiết kiệm 1 tỷ x 3 năm x 4,8% khoảng 144 triệu, cộng tiết kiệm cá nhân 3 năm x 300 triệu là 900 triệu. Tổng có thêm 1,47 tỷ. Vay ngân hàng thêm 1,3 tỷ, thế chấp căn Dĩ An. Mua thêm một căn hộ Thuận An VSIP diện tích 70 mét, giá rao 25 tới 37 triệu một mét, tổng 1,75 tới 2,6 tỷ. Chọn căn 2 tỷ. Cho thuê 8 tới 14 triệu, TSSH thô 5,4%. Cuối mốc 2 có 2 tài sản ở 2 khu (V2 và V4), tổng giá trị danh mục khoảng 9 tỷ, dòng thuê ròng khoảng 22 triệu mỗi tháng.

Mốc 3, năm 6 tới năm 8, leo bậc. Dòng thuê 3 năm mốc 2 sang mốc 3 khoảng 720 triệu ròng, trừ lãi vay 300 triệu, còn 420 triệu. Cộng tiết kiệm cá nhân 900 triệu, cộng lãi cơ hội 180 triệu, tổng 1,5 tỷ. Vay ngân hàng thêm 2 tỷ. Bán lô đất nền Bến Cát đã mua từ mốc 2 nếu có, lời khoảng 400 triệu. Tổng vốn có 3,9 tỷ. Mua một căn nhà phố Thủ Đức Tam Bình đường Gò Dưa, giá rao 45 tới 65 triệu một mét, ra tay 42 tới 60, diện tích 60 mét, tổng 2,5 tới 3,6 tỷ. Cho thuê 8 tới 12 triệu, TSSH thô 3,1%, ăn theo trục Metro số 1. Cuối mốc 3 có 3 tài sản, tổng danh mục khoảng 14 tỷ, dòng thuê ròng 32 triệu mỗi tháng sau trừ lãi vay.

Mốc 4, năm 9 tới năm 10, chạm lõi. Bán căn Dĩ An sau 8 năm, giả định tăng giá vốn 40% từ 5 tỷ lên 7 tỷ. Cộng dòng thuê tích lũy 2 năm khoảng 400 triệu ròng, tổng có 7,4 tỷ. Vay ngân hàng thêm 3 tỷ. Mua một căn hộ Vinhomes Central Park 2 phòng ngủ diện tích 75 mét, giá rao 127 tới 159 triệu một mét, tổng 9,5 tới 12 tỷ. Chọn căn 10 tỷ. Cho thuê 22 tới 28 triệu, TSSH thô 2,5%. Cuối mốc 4 có 4 tài sản, tổng danh mục khoảng 17 tới 19 tỷ, dòng thuê ròng 45 triệu mỗi tháng. Xuất phát từ 6 tỷ, sau 10 năm ròng danh mục nhân được khoảng 2,8 tới 3 lần.

Vì sao lộ trình 4 mốc chạy được, không phải 3 hay 5 mốc

Anh chị đang nghĩ: “Sao không đơn giản hóa thành 2 mốc, hoặc chia nhỏ thành 5 mốc?” Vì 4 là con số cân đối cho khoảng 10 năm. Ba mốc quá ít, mỗi mốc dài 3 tới 4 năm nhưng nhảy chất lượng quá xa, khó gom vốn giữa hai mốc. Năm mốc quá nhiều, mỗi mốc chỉ 2 năm nhưng nhảy quá nhỏ, chi phí giao dịch mỗi lần chuyển ăn 3,5% giá trị, tổng 5 lần chuyển mất 17,5% danh mục.

Bốn mốc cho phép mỗi mốc dài 2 tới 3 năm, đủ thời gian để tài sản tăng giá vốn 25 tới 40% trước khi bán chuyển, đủ dòng thuê để gom vốn tự thân cho mốc kế. Càng đọc, anh chị càng thấy vì sao thời gian không phải kẻ thù, cách chia thời gian mới là.

Lý do lộ trình này chạy được ở miền Nam, không phải ở Bắc, vì thị trường Nam đang trong chu kỳ đầu tăng giá lõi cũ và mở rộng ven. Bắc đã tăng x2 tới x3 từ 2023, mỗi mốc leo bậc bây giờ ở Bắc chỉ tăng 15% thay vì 30%, cỗ máy mất động lực. Nam thì chênh lệch giữa ven và lõi vẫn giữ 8 tới 12% mỗi năm, đủ để 4 mốc chạy đúng cỗ máy.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất, bỏ mốc 1 để nhảy thẳng vào tài sản chất lượng cao. Có 6 tỷ nhưng vay thêm 4 tỷ để mua ngay một căn nhà phố Thủ Đức 10 tỷ ngay mốc 1. Đòn bẩy 40% quá tay, dòng thuê không đủ trả lãi, phải bỏ vốn cá nhân bù. Sau 18 tháng kiệt sức, phải bán vội. Lộ trình cần mốc 1 để làm nền, không được nhảy.

Sai lầm thứ hai, dừng ở mốc 2 vì “đủ dùng rồi”. Có 2 tài sản, dòng thuê 22 triệu, đủ chi tiêu, ngại tiếp tục vì “sợ mệt”. Sau 8 năm nhìn lại, người khác cùng vốn xuất phát đã lên mốc 4 với danh mục 17 tỷ. Đứng lại ở mốc 2 là bỏ dở lộ trình.

Sai lầm thứ ba, nhảy mốc quá nhanh. Mốc 1 mới 12 tháng, thấy dòng thuê ổn, quyết định vay lớn để nhảy sang mốc 3 luôn. Thiếu 18 tháng ổn định vận hành, thiếu 2 năm gom vốn tự thân, cỗ máy sập vì thiếu đệm.

Sai lầm thứ tư, không đổi khu khi lên mốc. Cả 4 tài sản đều nằm ở Bình Dương vì “quen khu”. Vi phạm nguyên tắc đa dạng khu vực, khi Bình Dương đứng lại 18 tháng thì cả danh mục đứng theo. Lộ trình 4 mốc phải kèm nguyên tắc chia khu ở mốc 2 trở đi.

Câu hỏi thường gặp

Tôi vốn 10 tỷ, lộ trình có khác không?

Khác. Vốn 10 tỷ nhảy thẳng vào mốc 2 luôn, mua 2 tài sản ở 2 khu ngay từ năm 0. Lộ trình 4 mốc rút xuống 8 năm, chất lượng tài sản cuối cùng lên tới nhà phố hẻm Bình Thạnh, không phải căn hộ Vinhomes.

Có cần vay ngân hàng ở mọi mốc không?

Không. Mốc 1 không vay, dùng vốn tự có. Từ mốc 2 vay đòn bẩy nhẹ 20 tới 30% giá trị danh mục. Đòn bẩy tối đa không quá 40% ở mốc 4. Vay quá tay là bẫy phổ biến làm cỗ máy sập.

Nếu thị trường xuống ở giữa lộ trình thì sao?

Kéo dài mốc đang ở thêm 12 tới 18 tháng, chờ chu kỳ. Không bán tài sản chất lượng để “cắt lỗ”, vì lộ trình đo bằng 10 năm không phải 12 tháng. Đệm tiền mặt 10% giúp qua giai đoạn thị trường yếu.

10 năm có phải quá dài không?

Không. 10 năm là thời gian tối thiểu để danh mục bất động sản chạy qua một chu kỳ đầy đủ và nhân giá vốn đáng kể. Rút ngắn xuống 5 năm chỉ áp dụng cho người có vốn khởi động 15 tỷ trở lên, không dành cho tệp 5 tới 10 tỷ.

Việc tiếp theo

Anh Khoa sau buổi tư vấn quyết định khởi động mốc 1 trong quý này, đang thẩm định căn Dĩ An Đông Hòa. Còn anh chị đang đứng ở mốc mấy của lộ trình mình?

Anh chị muốn Hoàn gửi bản lộ trình 4 mốc theo vốn hiện tại, hay muốn Hoàn phân tích danh mục hiện có để xem đang ở mốc nào và bước tiếp theo là gì? Bình luận BẢN ĐỒ dưới bài, Hoàn gửi trong ngày.

Đọc thêm: Chiến lược tích sản bất động sản và Bậc thang nâng cấp tài sản bất động sản và Có 5 tỷ mua bất động sản Nam.

P.S. — Anh chị mà bỏ qua bài này, điều Hoàn lo nhất không phải chuyện chưa đủ vốn khởi động. Điều Hoàn lo là 10 năm nữa nhìn lại, thấy vẫn còn giữ nguyên căn Vinhomes Times City cũ ở Hà Nội, không dịch chuyển được vào Nam, không đi được đường 4 mốc. Vốn 6 tỷ không phải rào cản, thiếu lộ trình mới là rào cản thật.