Anh Dương ngồi với Hoàn một chiều mưa Sài Gòn, trước mặt là ly cà phê nguội. Anh 52 tuổi, vừa rút sổ tiết kiệm được 6 tỷ, muốn tìm chỗ cho tiền sinh lời. Nhưng câu đầu tiên anh hỏi Hoàn làm Hoàn phải dừng lại. Anh hỏi: “Em ơi, dự án nào đang tốt nhất?”
Hoàn không trả lời câu đó. Hoàn hỏi lại anh một câu: “Anh dự định tiền này nằm được bao lâu?” Anh ngơ ra, rồi đáp: “Anh chưa nghĩ cụ thể, em cứ nói dự án tốt là được.” Hoàn lắc đầu. “Anh không trả lời câu này thì Hoàn không nói chuyện dự án được.”
Anh chị cầm tiền trong tay có đang tới gặp người tư vấn với câu hỏi giống anh Dương không – hỏi dự án tốt nhất, chưa hỏi tiền của mình được phép nằm bao lâu?
Tiền đầu tư nằm được bao lâu – đây là câu hỏi quan trọng nhất, nhưng là câu hầu hết người cầm tiền bỏ qua. Hôm nay Hoàn chỉ anh chị vì sao nó quan trọng hơn cả câu “mua ở đâu”, và cách trả lời đúng để không chọn nhầm.
Tiền đầu tư nằm được bao lâu – câu hỏi quyết loại tài sản
Tiền đầu tư nằm được bao lâu – câu hỏi này quyết định anh chị thuộc nhóm nào trước khi quyết định anh chị mua gì. Mỗi khoảng thời gian ứng với một loại tài sản khác nhau. Chọn tài sản không hợp khoảng thời gian là nguồn gốc của chôn vốn.
Khoảng thời gian là chỗ nhiều người lầm nhất. Người ta nghĩ: tiền của tôi, tôi để bao lâu cũng được. Không phải. Mỗi khoản tiền có một “nhiệm vụ” riêng. Tiền quỹ dự phòng khác tiền để con đi học khác tiền tích lũy nghỉ hưu khác tiền dư dả hẳn. Mỗi loại có một thời gian cho phép nằm yên khác nhau.
Người không tách ra bốn loại tiền trong túi mình thường dồn hết thành một cục đi mua đất. Năm sau cần tiền sinh con, cần tiền sửa nhà, cần tiền cho người thân – không rút ra được, phải bán gấp, bán rẻ. Đó không phải lỗi của bất động sản. Đó là lỗi chôn nhầm loại tiền.
Hoàn chia tiền của anh Dương thành bốn loại
Hoàn lấy giấy ra ngồi với anh Dương, viết bốn hàng.
Hàng một: tiền quỹ dự phòng, dùng cho ba đến sáu tháng chi tiêu khi có việc bất ngờ. Loại tiền này phải rút được trong 24 tiếng. Không được chôn, không được đầu tư. Để tiết kiệm hoặc tài khoản thanh toán.
Hàng hai: tiền có việc cụ thể trong một đến hai năm tới. Con sắp vào đại học, nhà sắp sửa, cha mẹ cần phẫu thuật. Tiền này cũng phải để chỗ rút nhanh, dù có khi bị mất giá nhẹ.
Hàng ba: tiền để yên được ba đến năm năm. Loại tiền này mới hợp để mua bất động sản ở khu đã có người ở, ăn phần tăng giá vốn qua một chu kỳ. Loại này cho phép chọn chỗ cần chờ.
Hàng bốn: tiền tích lũy dài hạn, không cần đụng tới trong năm năm trở lên. Loại tiền này được phép đi vào chỗ cần nhiều thời gian hơn – đất ở khu đang có hạ tầng tới, bất động sản mà giá vốn chỉ chạy sau khi dân về đủ. Phần lời mạnh nằm ở đây.
Anh Dương nhìn bốn hàng. Anh chia 6 tỷ ra: 500 triệu quỹ dự phòng, 1 tỷ cho con sắp vào năm cuối đại học, 2,5 tỷ để yên được bốn năm, 2 tỷ không cần đụng tới trong bảy đến tám năm.
Hoàn nói: “Giờ anh thấy chưa – anh không chọn một dự án cho 6 tỷ. Anh chọn hai loại tài sản cho hai phần tiền khác nhau. Hỏi dự án nào tốt nhất là câu hỏi sai từ đầu.” Anh gật.
Vì sao thời gian quyết nhiều hơn số tiền
Nhiều người tưởng cầm nhiều tiền có nhiều lựa chọn. Đúng, nhưng chỉ một phần. Người cầm 10 tỷ nhưng thời gian ngắn thực ra có ít lựa chọn hơn người cầm 2 tỷ nhưng thời gian dài.
Người có 10 tỷ cần dùng trong hai năm chỉ được chọn mấy cửa an toàn, rút nhanh: tiết kiệm, trái phiếu an toàn, tối đa là bất động sản khu đã có thị trường mua bán lại sôi động. Mất giá sức mua là thực tế phải chịu, không có đường tránh.
Người có 2 tỷ nhưng để yên được tám năm có cả bàn chọn. Mua đất ở khu đang có hạ tầng tới, chờ chu kỳ đi lên, có thể ăn phần tăng giá gấp đôi. Mua nhà phố nhỏ ở khu mới dân về, có dòng thuê, giá vốn chạy đều. Mua căn hộ chọn vị trí tốt, dùng người thuê trả tiền giúp. Thời gian là lực đẩy mạnh nhất của tài sản.
Nên trước khi hỏi “có bao nhiêu tiền”, hãy hỏi “tiền này nằm được bao lâu”. Hai câu này ảnh hưởng khác nhau tới việc chọn tài sản, mà câu thời gian quan trọng hơn.
Câu Hoàn muốn anh chị khắc vào đầu
Ngồi với anh Dương, Hoàn nhắc một câu. Câu này đi theo anh suốt những năm sau, mỗi lần có khoản tiền mới anh lại tự nhẩm trước khi làm gì.
Tiền thuê không phải là phần lời – nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi mua đúng chỗ đúng lúc.
Câu này gỡ cho anh Dương một hiểu lầm lớn. Anh tưởng nếu mua nhà phố cho thuê, phần lời chính là tiền thuê hằng tháng. Hoàn tính cho anh thấy: căn 3 tỷ cho thuê 12 triệu một tháng, một năm 144 triệu, trừ phí mất khoảng 20 triệu, còn 124 triệu. Chia cho 3 tỷ ra 4,1 phần trăm. Thấp hơn gửi tiết kiệm.
Vậy mua nhà phố để làm gì? Hoàn giải thích: tiền thuê là phanh. Nó nói với anh “chỗ này sống thật, có người cần, bán lại được”. Nó không phải động cơ. Động cơ là giá vốn. Căn 3 tỷ mua đúng lúc, bốn năm sau có thể lên 4,2 tỷ. Chênh 1,2 tỷ chia bốn năm, một năm 300 triệu. Cộng tiền thuê 124 triệu nữa, tổng khoảng 424 triệu một năm – tức khoảng 14 phần trăm so với vốn ban đầu. Đó mới là phần lời thật.
Nhưng chỉ có khi mua đúng chỗ đúng lúc. Chỗ dân về đủ, hạ tầng đi tới, chu kỳ chuyển pha. Mua sai chỗ, bốn năm sau giá vẫn 3 tỷ. Lúc đó tiền thuê 4,1 phần trăm thực sự thấp hơn gửi tiết kiệm, mà anh còn kẹt dòng tiền.
Sai lầm thường gặp khi không trả lời câu thời gian
Hoàn gặp mấy sai lầm hay gặp của người bỏ qua câu này.
Sai lầm đầu tiên là mua đất xa khi tiền chỉ nằm yên được một đến hai năm. Đất khu đang chờ hạ tầng cần năm đến bảy năm cho giá vốn chạy. Dồn tiền ngắn hạn vào đó, năm sau cần tiền, bán rẻ 20 phần trăm cũng chưa chắc có người mua.
Sai lầm thứ hai là gửi tiết kiệm tiền để yên được 10 năm. Mỗi năm mất một phần sức mua, sau 10 năm mất một mảng lớn. Tiền yên được lâu như vậy mà không đi vào tài sản là phí một chu kỳ đi lên.
Sai lầm thứ ba là mua một miếng duy nhất cho tất cả loại tiền. Trộn 500 triệu quỹ dự phòng với 2 tỷ dài hạn vào một lô đất là nguồn gốc của bán tháo. Khi cần dự phòng, không rút được một phần, phải bán cả miếng.
Sai lầm thứ tư là nghĩ “cứ mua rồi tính” vì sợ cầm tiền mặt mất giá. Mất giá vì cầm tiền có thật, nhưng mất giá vì mua nhầm còn nặng hơn. Chịu khó dành hai tháng trả lời câu thời gian trước, mua chậm hơn chút nhưng mua đúng.
Sai lầm cuối là tin lời khuyên chung chung của những người không hỏi câu thời gian của anh chị. “Mua đất là chắc chắn” – câu đó đúng với người để yên được 10 năm, sai với người cần tiền trong một năm. Mỗi lời khuyên về đầu tư chỉ đúng trong một khoảng thời gian cụ thể.
Vậy anh chị nên trả lời câu này thế nào
Lấy ra một tờ giấy, viết thành bốn hàng như Hoàn đã làm với anh Dương.
Hàng một là tiền quỹ dự phòng: ba đến sáu tháng chi tiêu, phải rút được trong 24 tiếng.
Hàng hai là tiền có việc cụ thể trong vòng hai năm: con học, bố mẹ bệnh, nhà sửa.
Hàng ba là tiền để yên được ba đến năm năm, chưa biết dùng vào việc gì.
Hàng bốn là tiền tích lũy dài hạn, không cần đụng tới trong năm năm trở lên.
Chia tiền đang có vào bốn hàng. Hàng ba và hàng bốn mới là tiền được phép đi mua bất động sản. Hàng một và hàng hai phải để chỗ rút nhanh.
Việc này mất một tối. Nhưng nó quyết định cả 5 năm sau anh chị có mất ngủ vì chôn vốn hay không.
Câu hỏi thường gặp
Nếu tôi không biết tiền của mình nằm được bao lâu thì sao? Đó là dấu hiệu anh chị chưa có kế hoạch tài chính rõ. Ngồi một tối tự hỏi: trong hai năm tới có việc gì cần tiền lớn không? Trong năm năm tới có mục tiêu nào bắt buộc không? Danh sách đó cho anh chị câu trả lời. Không có kế hoạch mà cứ dồn tiền đi mua là rủi ro.
Có cách nào vừa mua bất động sản vừa giữ được tính rút nhanh không? Có, nhưng ít. Căn hộ cho thuê ở khu trung tâm có thị trường mua bán lại sôi động là một cửa – nếu cần, bán được trong ba đến sáu tháng. Nhưng vẫn chậm hơn tiết kiệm. Bất động sản không bao giờ bằng tiền mặt về mặt rút nhanh.
Tiền để yên được ba năm có nên mua đất không? Ba năm là ranh giới. Chỗ đã có người ở, hạ tầng đã có, giá vốn đã rõ xu hướng – có thể mua. Chỗ đang chờ hạ tầng, chờ dân về – không nên, cần năm năm trở lên.
Người có 10 tỷ nên chia bao nhiêu phần cho bất động sản? Tùy khoảng thời gian từng phần tiền. Nếu có 5 tỷ để yên được bốn năm trở lên, có thể dùng mua bất động sản. 5 tỷ còn lại chia theo nhu cầu ngắn hạn. Không có tỷ lệ chung – phải dựa vào kế hoạch cá nhân.
Anh chị đã trả lời xong câu này chưa
Đọc tới đây, anh chị thử chia tiền trong túi mình thành bốn hàng xem sao. Hàng một bao nhiêu, hàng hai bao nhiêu, hàng ba bao nhiêu, hàng bốn bao nhiêu?
Nếu anh chị muốn có bộ câu hỏi đầy đủ để tự quyết mỗi khoản tiền của mình nên đi đâu, Hoàn có một tài liệu ngắn gom đủ việc phải làm trước khi xuống tiền. Nhắn cho Hoàn, Hoàn gửi tận tay.
P.S. Anh Dương sáu tháng sau quay lại khoe. Anh dùng 2,5 tỷ hàng ba mua một lô 90m² ở khu đã có dân. 2 tỷ hàng bốn anh để chờ, đang khảo sát một miếng đất ở khu hạ tầng đang tới. 1 tỷ hàng hai anh gửi tiết kiệm chờ con tốt nghiệp. 500 triệu quỹ dự phòng anh để sẵn trong tài khoản thanh toán. “Em ơi, lần đầu tiên trong đời anh biết mỗi đồng tiền của mình đang làm nhiệm vụ gì.” Hoàn mong anh chị cũng có buổi tối sắp xếp lại tiền của mình như vậy, trước khi đi hỏi dự án nào tốt nhất.
Bài viết liên quan
- Bài trụ nên đọc: Lập bảng so sánh trước khi mua nhà: bí quyết dạy anh Bình chọn 1 trong 5 căn nhà phố Sài Gòn
- Giữ chân khách thuê tốt lâu dài: rẻ hơn tìm khách mới rất nhiều
- Tỷ trọng tiền đầu tư trên tổng tài sản bao nhiêu là vừa
- Giữ bao nhiêu tiền mặt khi đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư miền Bắc vào Nam
- Tiền nhàn rỗi của gia đình: được phép đụng bao nhiêu
- Để tiền trong ngân hàng mất giá bao nhiêu mỗi năm
Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.
