Khi nào nên mua bất động sản, khi nào nên để tiền yên

Chị Vân gửi tin nhắn cho Hoàn lúc 5 giờ chiều. Chị 46 tuổi, giáo viên cấp 2 ở Hải Phòng, cầm trong tay 2 tỷ 3 vừa thừa kế từ bố. Chị gõ: “Em ơi, chị cầm tiền này hơn 4 tháng rồi, chưa biết lúc nào xuống tiền. Chồng chị bảo chờ giá xuống, con trai chị bảo mua đi kẻo trễ. Chị đọc báo mỗi ngày càng rối. Chị không biết khi nào thì mua đúng.”

Câu hỏi của chị Vân là câu hỏi của hàng chục nghìn người Việt đang cầm tiền nhàn rỗi lần đầu. Và câu trả lời không nằm ở báo chí, không nằm ở lời khuyên của bạn bè, không nằm ở các cuộc gọi “có hàng đẹp phải chốt ngay”. Câu trả lời khi nào nên mua bất động sản nằm ở ba tín hiệu mà anh chị tự đọc được bằng mắt thường. Hoàn kể hôm nay.

Khi nào nên mua bất động sản – ba tín hiệu đọc trước khi xuống tiền

Khi nào nên mua bất động sản là câu hỏi hai tầng. Tầng lớn: thị trường chung đang ở chu kỳ nào. Tầng nhỏ: khu vực cụ thể anh chị nhắm đang ở trạng thái nào. Hai tầng khác nhau, phải đọc cả hai.

Tín hiệu thứ nhất: giá đang đi ngang hay giảm nhẹ ít nhất 6 tháng ở khu anh chị nhắm. Giá đi ngang 6 tháng là tín hiệu sóng cũ đã dừng, người bán hạ kỳ vọng, không còn ảo tưởng giá hôm sau cao hơn hôm trước. Lúc này mới có cửa thương lượng. Giá còn đang tăng từng tháng thì không phải thời điểm mua, vì anh chị đang đua với dòng vốn nóng khác, dễ mua đỉnh.

Tín hiệu thứ hai: có dấu hiệu người thật về ở thật. Đây là tín hiệu quan trọng nhất mà hầu hết người mua lần đầu bỏ qua. Anh chị đi tận nơi vào buổi tối sau 7 giờ, nhìn xem có bao nhiêu căn đèn sáng. Nhìn xem có hàng quán nhỏ mọc lên không, có xe máy đỗ trước nhà không, có tiếng trẻ con chơi không. Người thật về ở thật là bằng chứng duy nhất một khu vực đang có nhu cầu thật, không phải nhu cầu đầu cơ.

Tín hiệu thứ ba: hạ tầng cứng đang chạy, không phải sắp làm. Đường đã mở tới nơi, không phải đường trên bản vẽ. Khu công nghiệp đã có nhà máy vận hành, không phải chỉ có biển dự án. Trường học đã khai giảng, bệnh viện đã nhận bệnh nhân. Hạ tầng sắp làm là lời hứa, hạ tầng đang chạy là sự thật. Mua theo lời hứa chịu rủi ro lớn hơn mua theo sự thật rất nhiều.

Ba tín hiệu. Đọc được cả ba thì mua được. Thiếu một thì phải cân nhắc. Thiếu hai trở lên thì tiền nên nằm yên.

Hoàn ngoài thực địa - đi tận nơi, đếm từng căn có đèn sáng mới đọc được khi nào nên mua bất động sản — Hoàn ngoài thực địa – đi tận nơi, đếm từng căn có đèn sáng mới đọc được khi nào nên mua bất động sản

Khi nào nên để tiền yên

Có ba trường hợp Hoàn luôn khuyên khách giữ tiền yên, không xuống tiền dù hàng có hấp dẫn tới đâu.

Trường hợp thứ nhất: anh chị chưa biết mục tiêu dùng tiền của mình. Chưa biết muốn tiền này đẻ ra tiền hay giữ không mất giá, chưa biết 5 năm nữa cần nó về bằng tiền mặt hay chuyển qua ở, chưa biết chịu được chôn vốn bao lâu. Chưa biết những thứ đó mà xuống tiền thì đang mua theo cảm xúc, không mua theo kế hoạch. Thường ra cuối cùng tiếc.

Trường hợp thứ hai: anh chị bị đẩy vào vị thế phải quyết định trong 24 đến 72 tiếng. “Chỉ còn 2 căn”, “ưu đãi hết hôm nay”, “khách khác đang hẹn chốt chiều nay”. Mọi áp lực thời gian từ phía người bán là tín hiệu đỏ. Bất động sản tốt không chạy mất trong 24 giờ. Nếu người bán cần anh chị chốt trong vài tiếng, có lý do để anh chị nghi ngờ.

Trường hợp thứ ba: anh chị không có người đi trước đáng tin để đối chiếu. Lần đầu mua bất động sản mà chỉ nghe một bên, không có người thứ hai bóc rõ cái dở của sản phẩm, là đang mua một mắt. Tiền để yên thêm vài tháng cho tới khi tìm được người đi trước đáng tin thì an toàn hơn nhiều so với xuống tiền một mắt rồi 5 năm sau mới biết mình đã nhìn thiếu cái gì.

Trong ba trường hợp này, Hoàn khuyên để tiền yên trong ngân hàng, chấp nhận lãi thấp, chờ đủ điều kiện mới xuống tiền. Chậm 6 tháng không giết ai, xuống tiền sai thì giết 5 năm.

Hai tình huống thực tế để anh chị hình dung

Tình huống A: Anh chị cầm 2 tỷ, nhắm một khu công nghiệp ở Bình Dương. Đi đến nơi thấy: giá đất 6 tháng qua đi ngang quanh 18 triệu một mét vuông, trước đó đã giảm nhẹ từ 20 triệu. Trong khu đã có 60% căn có người ở, buổi tối đèn sáng nhiều. Khu công nghiệp cạnh đã có 4 nhà máy chạy, công nhân đi làm mỗi sáng. Đường kết nối ra quốc lộ đã thông, cầu đã hoàn thành. Trường tiểu học đang hoạt động, có khoảng 300 học sinh.

Đọc tín hiệu: cả ba tín hiệu đều xanh. Giá đi ngang, người thật về ở thật, hạ tầng đang chạy. Đây là thời điểm anh chị có thể xuống tiền sau khi đã làm xong các bước kiểm tra pháp lý và thương lượng giá.

Tình huống B: Anh chị cầm 2 tỷ, nhắm một khu đất mới mở ở vùng ven, cách trung tâm thị xã 20km. Giá đất 6 tháng qua tăng từ 8 triệu lên 12 triệu một mét vuông, mỗi tuần nghe tin có giao dịch mới. Trong khu không có ai ở, chỉ có biển dự án và vài hàng cây mới trồng. Khu công nghiệp cạnh đó mới có bản vẽ, chưa khởi công. Đường vào khu còn là đường đất, chưa trải nhựa. Trường học chưa có, bệnh viện gần nhất cách 15km.

Đọc tín hiệu: cả ba tín hiệu đều đỏ. Giá đang nóng, chưa có người thật, hạ tầng mới chỉ là lời hứa. Đây là thời điểm anh chị để tiền yên, không xuống. Dù hàng có hấp dẫn tới đâu, dù người bán có nói lợi nhuận gấp đôi 3 năm, cũng không xuống.

Hai tình huống trên là hai cực của thị trường. Hầu hết khu vực thực tế nằm ở giữa. Có khu một tín hiệu xanh hai tín hiệu vàng, có khu hai tín hiệu xanh một tín hiệu đỏ. Lúc đó mới cần cân nhắc, cần người đi trước đọc giúp.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm thứ nhất: nghĩ “chờ giá xuống” là chiến lược. Chờ giá xuống không phải chiến lược, đó là chờ. Và chờ vô thời hạn thì tới khi quyết định xuống tay, thị trường có thể đã sang pha mới mà anh chị không nhận ra. Chiến lược phải có điều kiện cụ thể: giá xuống bao nhiêu, đọc tín hiệu nào, thời gian chờ tối đa bao lâu.

Sai lầm thứ hai: nghĩ “mua đi kẻo trễ” là lý do xuống tiền. Trễ với ai, trễ bao lâu, trễ bao nhiêu phần trăm. Nếu không trả lời được ba câu đó, “trễ” chỉ là áp lực tâm lý, không phải lý do thật.

Sai lầm thứ ba: đọc báo chí để đoán thị trường. Báo chí viết sau khi chuyện xảy ra, không viết trước. Khi báo chí đồng loạt nói thị trường nóng, có khả năng sóng đang đỉnh. Khi báo chí đồng loạt nói thị trường chết, có khả năng đáy sắp qua. Đọc báo để có bối cảnh, không đọc để quyết định xuống tiền.

Sai lầm thứ tư: không đi thực địa, chỉ nghe người bán kể. Người bán có nghề mô tả hàng cho hấp dẫn, đó là việc của họ. Anh chị phải tự đi, tự nhìn, tự đếm số căn có người ở, tự thấy công trường có chạy không. Không đi thì không đọc được tín hiệu, không đọc được tín hiệu thì xuống tiền bằng niềm tin, không bằng dữ liệu.

Sai lầm thứ năm: xuống tiền vì sợ bỏ lỡ. Hoàn gặp quá nhiều người xuống tiền vì sợ bỏ lỡ cơ hội. 5 năm sau nhìn lại, 70% trong số đó tiếc. Vì khi quyết định bằng sợ hãi, não không nhìn được rõ. Không bao giờ xuống tiền trong trạng thái sợ, trong trạng thái gấp, trong trạng thái bị thúc.

Kết

Nếu anh chị đang cầm tiền và phân vân, làm ba việc đơn giản này trong tuần tới.

Một. Viết ra giấy ba câu: tiền này của tôi để làm gì trong 5 năm tới, khi nào tôi cần dùng, tôi chịu được chôn vốn bao lâu. Trả lời bằng chữ, không trả lời trong đầu.

Hai. Chọn tối đa 3 khu vực anh chị nhắm. Lên lịch đi thực địa từng khu vào một buổi tối sau 7 giờ. Đi bộ qua 3 con đường, đếm số căn có đèn sáng.

Ba. Tra giá đất khu đó trong 6 tháng gần nhất qua ba kênh: môi giới địa phương, trang tin bất động sản, và hỏi trực tiếp vài hàng xóm. So ba nguồn, nếu giá đi ngang thì có tín hiệu xanh về chu kỳ.

Làm xong ba việc đó anh chị tự có câu trả lời. Không cần hỏi ai nữa.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em đã chờ 1 năm rồi, chờ thêm nữa thì tiền mất giá, phải làm sao?

Trả lời: Tiền mất giá trong ngân hàng khoảng 2 đến 4% một năm so với lạm phát thực. Bất động sản mua sai có thể mất 20 đến 30% trong 2 đến 3 năm. So hai cái, chờ thêm 6 tháng mất 1 đến 2% để tìm được cơ hội đúng vẫn an toàn hơn xuống tiền sai mất 20%.

Hỏi: Có khu nào cả ba tín hiệu đều xanh không, Hoàn chỉ giúp em được không?

Trả lời: Có, nhưng không nhiều. Và danh sách thay đổi theo tháng, không ai giữ cố định được. Nếu anh chị muốn Hoàn chia sẻ kinh nghiệm đọc tín hiệu áp vào khu anh chị đang nhắm, nhắn tin cho Hoàn.

Hỏi: Mua xong rồi mới thấy sai, phải làm sao?

Trả lời: Đầu tiên không hoảng. Thị trường bất động sản có chu kỳ, mua sai pha vẫn có cơ hội thoát ở pha sau. Phân tích rõ: sai ở khu vực, sai ở sản phẩm, hay sai ở giá vào. Mỗi loại sai có cách xử lý khác. Nếu muốn Hoàn soi giúp, nhắn tin.

Hỏi: Có lúc nào nên mua gấp, không chờ đủ ba tín hiệu không?

Trả lời: Có, nhưng rất hiếm. Đó là khi anh chị đã quen khu đó nhiều năm, hiểu dòng chảy ở đó, và một cơ hội đặc biệt xuất hiện mà anh chị đọc được là thật. Người lần đầu mua bất động sản không nằm trong trường hợp này.

Nếu anh chị muốn Hoàn gửi tài liệu cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền mà Hoàn đang dùng với khách thật, anh chị để lại bình luận KIỂM TRA bên dưới. Hoàn gửi tận tay vào tin nhắn.

Bài liên quan: Mục tiêu đầu tư bất động sản quyết định anh chị mua gì, Có tiền nhàn rỗi nên làm gì đầu tiên, Nên giữ tiền mặt hay mua tài sản thời điểm này.

P.S. Chị Vân sau 4 tháng chờ đã quyết định đi thực địa 3 khu vực chị nhắm. Đi xong về chị gạch bỏ 2 khu, chỉ còn 1. Khu còn lại chị quay lại 3 lần, mỗi lần vào thời điểm khác nhau: sáng sớm, giữa trưa, tối muộn. Chị thấy được điều mà xem ảnh không thấy. Cuối cùng chị xuống tiền với sự chắc chắn, không phải sự sợ hãi hay sự thúc giục. Đó là cách mua bất động sản mà Hoàn muốn mỗi người có.