Em Linh gọi cho Hoàn lúc 7 giờ tối thứ Hai.
“Hoàn ơi, em đang đứng giữa hai lựa chọn. Cùng một dự án ở Bình Tân, em được offer hai phương án. Bàn giao thô giá 2,1 tỷ. Bàn giao hoàn thiện giá 2,45 tỷ. Em chọn cái nào để cho thuê?”
Hoàn hỏi 3 câu trước khi trả lời.
“Em ở Hà Nội hay TP.HCM? Em có người thân ở Sài Gòn để chạy đi chạy lại không? Em từng làm nội thất căn hộ bao giờ chưa?”
Em Linh trả lời gọn.
“Em ở Hà Nội. Không có người thân nào ở Sài Gòn. Chưa làm nội thất bao giờ. Em chỉ thấy bàn giao thô rẻ hơn 350 triệu nên thích.”
Hoàn nói thẳng.
“Vậy em chọn hoàn thiện. Anh phân tích cho em hiểu vì sao.”
Em Linh là ai
Em Linh 36 tuổi, người Bắc Ninh. Hai vợ chồng kinh doanh hàng nhập khẩu Trung Quốc bán online gần 8 năm. Tích lũy được khoảng 5,8 tỷ tiền mặt và 1 căn hộ ở Hà Đông để ở.
Em không quay lại đầu tư căn hộ ngoài Bắc nữa vì biết giá Hà Nội đã chạy 2 năm vừa rồi tăng x2–x3, đỉnh đến gần. Em nhắm vào TP.HCM vì so sánh cùng số tiền 2–2,5 tỷ ở Sài Gòn em được căn hộ trung cấp hai phòng ngủ, cho thuê 12–15 triệu một tháng. Ngoài Hà Nội cùng tiền đó chỉ được căn studio 30 mét vuông.
Em quyết định xuống tiền 1 căn để vừa đa dạng danh mục vừa thử thị trường mới. Em không có ý định bán trong 5 năm. Em muốn cho thuê đều, lấy dòng tiền nuôi con học cấp 3.
Lúc đứng trước bài toán bàn giao thô hay hoàn thiện, em vấp.
Bàn giao thô là gì, hoàn thiện là gì
Bàn giao thô là chủ đầu tư trao căn hộ ở trạng thái tường gạch trát xong, sàn bê tông, có hệ thống điện nước âm tường, cửa chính, cửa sổ. Không có sàn gỗ. Không có sơn hoàn thiện. Không có thiết bị vệ sinh. Không có bếp. Không có tủ. Khách phải tự làm nội thất từ A đến Z.
Bàn giao hoàn thiện là chủ đầu tư trao căn hộ đã sơn xong, có sàn (gạch hoặc gỗ), thiết bị vệ sinh đầy đủ, bếp âm tủ, đèn, máy lạnh tùy gói. Vào ở được luôn. Hoặc cho thuê được luôn sau khi sắm thêm vài món đồ rời như giường, sofa, tủ lạnh.
Khoảng chênh giá giữa hai loại thường là 12–18% giá căn. Trên căn 2,1 tỷ thì chênh 250–380 triệu là bình thường.
Vì sao em Linh lúc đầu thích bàn giao thô
Em Linh có 3 lý do.
Một, rẻ hơn 350 triệu. Cảm giác được giảm giá.
Hai, em đọc trong nhóm Facebook đầu tư căn hộ thấy nhiều người nói “tự làm nội thất tiết kiệm 30% so với gói hoàn thiện của chủ đầu tư”. Em tin.
Ba, em muốn căn hộ theo gu của mình, không chịu màu sơn và sàn gạch mà chủ đầu tư chọn.
Cả 3 lý do đều đúng nếu em sống ở TP.HCM. Cả 3 lý do đều sai nếu em ở Hà Nội.
Lý do thật chỉ NĐT ở xa mới hiểu
Hoàn đã làm nội thất nhà chính, đã thuê đơn vị làm cho khách, đã đi soi nhiều căn cho thuê. Có 4 chi phí ẩn của bàn giao thô mà NĐT Bắc thường không tính.
Chi phí một — Thời gian.
Một căn hộ 2 phòng ngủ làm nội thất từ thô đầy đủ mất 45–75 ngày làm thợ liên tục. Nếu em không có mặt theo dõi, đơn vị thi công sẽ trễ. Trễ là quy luật. 45 ngày dự kiến thường biến thành 90 ngày thực tế.
90 ngày này em không thu được tiền thuê. Lấy giá thuê 12 triệu một tháng, 3 tháng là 36 triệu tiền lãi mất.
Chi phí hai — Sai sót làm lại.
Em không soi từng ngày được, thợ làm sai cũng không phát hiện. Lúc lên ở mới thấy đường ống chéo, vị trí ổ cắm sai, bồn rửa lệch tâm. Đập làm lại trung bình mất 30–80 triệu cho 2–3 vị trí phổ biến.
Chi phí ba — Đắt hơn em tưởng.
Nội thất 1 căn hộ 65 mét vuông từ thô đến hoàn thiện cho thuê được, mức “chấp nhận được” của TP.HCM hiện tại cần 280–420 triệu (chưa kể đồ điện). Nếu em chọn gói trung cấp đủ để cho thuê giá 12–15 triệu, ngân sách thật rơi vào 380–500 triệu.
Tức là chênh thực với gói hoàn thiện của chủ đầu tư chỉ còn 50–150 triệu, không phải 350 triệu như em nghĩ.
Chi phí bốn — Đi lại.
Em ở Hà Nội. Để làm xong nội thất một căn ở Sài Gòn, em cần ít nhất 4–6 chuyến bay xuống soi. Vé khứ hồi + khách sạn + ăn uống mỗi chuyến 6–10 triệu. 5 chuyến là 35–50 triệu chi phí thật.
Cộng 4 khoản trên, bàn giao thô tổng cộng đắt hơn hoàn thiện khoảng 100–250 triệu chứ không phải rẻ hơn.
Đó là cái em không thấy lúc đứng trước bảng báo giá.
Đứng ở góc dòng tiền cho thuê: hoàn thiện thắng
Em mua để cho thuê. Mục tiêu là khách thuê vào ở được ngay khi em ra sổ.
Căn hoàn thiện em nhận tháng 1, sắm thêm 30–50 triệu đồ rời, tháng 2 đăng cho thuê, tháng 3 có khách. Nửa năm đầu em đã thu 4 tháng tiền thuê.
Căn thô em nhận tháng 1, làm nội thất đến tháng 4–5, đăng tháng 6, có khách tháng 7. Nửa năm đầu em không thu tháng nào.
Trên một danh mục chung cư HCM cho thuê đứng 5 năm, chênh lệch nửa năm tiền thuê = 70–90 triệu. Cộng với chi phí ẩn ở trên, hoàn thiện thắng rõ.
Đây là lý do trong loạt căn hộ trung cấp cho thuê dòng tiền đều Hoàn từng phân tích ở bài Căn hộ trung cấp cho thuê: dòng tiền đều cho người mới, gần như mọi NĐT Bắc Hoàn đã làm việc cùng đều chọn hoàn thiện.
Khi nào bàn giao thô đáng chọn
Có 3 trường hợp bàn giao thô lại đúng.
Một — Em sống ở TP.HCM, có thời gian tự soi thi công mỗi ngày.
Em xuống công trường mỗi sáng, kiểm tra chi tiết, ép thợ làm đúng. Em đứng ra điều phối các đội. Em tiết kiệm thật 15–25% chi phí nội thất so với gói chủ đầu tư.
Hai — Em định ở thật trong căn đó, không cho thuê.
Em muốn bố cục theo phong cách riêng, vật liệu cao cấp hơn mặt bằng chung. Em chấp nhận đầu tư 600–800 triệu cho căn 2 phòng. Em ở 10 năm. Hoàn toàn hợp lý.
Ba — Em là thợ nội thất, hoặc có người thân thợ ở Sài Gòn.
Em có nguồn cung vật liệu rẻ, có đội thi công cứng, biết quản lý tiến độ. Em làm vừa lời chính căn nhà mình, vừa có kinh nghiệm cho căn sau.
Em Linh không thuộc bất kỳ trường hợp nào trong 3 cái này. Em rơi vào nhóm 90% NĐT Bắc còn lại. Nhóm này chọn hoàn thiện là chuẩn.
Sai lầm thường gặp
Hoàn quan sát mấy nhóm sai lầm hay xảy ra với NĐT Bắc khi cân nhắc bàn giao thô vs hoàn thiện cho thuê.
Một, nghĩ tiết kiệm 30% nội thất là chuyện thật. Số đó chỉ đúng khi em là người ở TP.HCM, có nguồn, có thời gian. NĐT ở xa thực tế chi nhiều hơn gói chủ đầu tư.
Hai, không tính chi phí thời gian rỗng. 3 tháng căn hộ rỗng = 30–45 triệu mất. Tính riêng khoản này đã ăn quá nửa khoản chênh.
Ba, tưởng gói hoàn thiện của chủ đầu tư là kém chất lượng. Gói hoàn thiện trung cấp 5 năm gần đây của các chủ đầu tư lớn ở TP.HCM khá đều. Khách thuê tầm 10–15 triệu một tháng không khắt khe, gu chủ đầu tư đủ dùng.
Bốn, chọn gói cao cấp khi căn nằm khu trung cấp. Bàn giao thô rồi làm gỗ óc chó, đá marble cho căn hộ ở Bình Tân, Quận 12 — thuê được giá bằng căn gói thường. Em chôn 200–300 triệu không thu lại được.
Năm, không kiểm tra danh sách bàn giao. Khi chọn gói hoàn thiện, em phải có danh sách chính xác: máy lạnh nhãn nào, bao nhiêu cục, bếp âm hay tủ rời, sàn gỗ Engineer hay laminate, thiết bị vệ sinh hãng nào. Không có danh sách rõ là chủ đầu tư đổi sang gói thấp lúc bàn giao, em không cãi được.
Em Linh đã làm gì
Hoàn nói chuyện 40 phút. Em chọn gói hoàn thiện 2,45 tỷ.
Hoàn gửi em một danh sách kiểm tra 17 mục, em ép sale chủ đầu tư xác nhận từng dòng vào hợp đồng. Sale đồng ý 15 mục, từ chối 2 mục (đổi máy lạnh inverter, đổi bồn vệ sinh hãng cao cấp). Em chấp nhận.
Em dự kiến nhận căn tháng 1 năm 2027, sắm thêm khoảng 40 triệu đồ rời (giường, tủ, tivi, máy giặt), đăng cho thuê tháng 2, có khách tháng 3.
Trên giá vốn 2,49 tỷ (đã gồm đồ rời), thuê 13 triệu/tháng, tỷ suất thuê đạt khoảng 6,3% gross một năm. Đây là mức ổn so với chung cư HCM cho thuê trung cấp ở vùng giáp ranh.
Em không phải làm thêm gì. Chỉ chuyển khoản, ký hợp đồng, quản lý ứng dụng cho thuê.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em thấy nhiều người chia sẻ tự làm nội thất tiết kiệm được rất nhiều. Sao Hoàn lại nói ngược?
Họ nói thật. Nhưng họ ở TP.HCM. Em ở Hà Nội. Khoảng cách 1100 km tạo ra chi phí ẩn họ không phải gánh. Mỗi bài chia sẻ trên mạng phải đọc kèm bối cảnh người chia sẻ.
Hỏi: Vốn em 5–6 tỷ thì nên mua 1 căn hoàn thiện hay 2 căn thô?
Em mua 1 căn hoàn thiện trước. Đứng vững 1 căn rồi mới nghĩ căn 2. Nhảy vào 2 căn cùng lúc khi chưa quen thị trường, em sẽ kẹt đồng thời cả 2.
Hỏi: Anh chị 45 tuổi vốn 20 tỷ định mua căn hộ cao cấp cho thuê thì sao?
Phân khúc cao cấp 20 tỷ trở lên khách thuê khắt khe về thiết kế, gói hoàn thiện chủ đầu tư có thể chưa đủ. Lúc đó bàn giao thô + thuê đơn vị nội thất chuyên nghiệp ở TP.HCM có thể đáng. Nhưng vẫn cần 1 người tin cậy giám sát thay anh chị.
Hỏi: Chung cư HCM cho thuê dạng nào tỷ suất tốt nhất với 2,5 tỷ vốn?
Trong tầm 2–2,5 tỷ, căn 2 phòng ngủ trung cấp ở Bình Tân, Quận 12, Quận 8 mép Vành đai 3, gần khu công nghiệp, đang cho tỷ suất gross 5,5–6,5%. Tham khảo thêm bài Quận 7 cho NĐT Bắc: ai ở đây, cho ai thuê để so vùng giá khác.
Câu vàng cho NĐT Bắc
Tiết kiệm 350 triệu khi mua bằng cách chọn bàn giao thô không phải tiết kiệm.
Tiết kiệm là khi em không phải bay đi bay lại, không phải gọi điện cãi nhau với thợ, không phải đập tường làm lại.
Tiết kiệm là khi em ngủ ngon mỗi đêm trong khi căn hộ vẫn thu tiền.
Chốt lại
Nếu em ở xa, ít thời gian quản lý, lần đầu đầu tư TP.HCM thì câu trả lời rất gọn. Hoàn thiện.
Anh chị muốn Hoàn gửi danh sách 17 mục cần ép chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng bàn giao hoàn thiện, hay muốn Hoàn dẫn anh chị đi soi tận tay 3 căn hộ hoàn thiện 2–2,5 tỷ đang cho thuê được tại mép Vành đai 3?
P.S. — Anh chị mua bàn giao thô xong nhận sai vị trí ổ cắm, sai cao độ bồn rửa, sàn chênh thì cũng đừng quá buồn. Hoàn lo nhất là 6 tháng sau căn vẫn đang sửa, khách thuê tiềm năng đã gọi cho căn khác. Mỗi tháng trống là một tháng vốn nằm im không sinh ra gì.
