Kinh nghiệm 19 năm đầu tư đòn bẩy: nguyên tắc sổ riêng của chị Nhung

Chị Nhung ngồi đối diện Hoàn trong quán cà phê nhỏ ở Cầu Giấy, tay lật quyển sổ da đã sờn góc. Bên trong là danh sách 6 căn nhà, mỗi căn một trang, mỗi trang một con số nợ ngân hàng khác nhau. “Em nhìn đi, 19 năm rồi chị chưa bao giờ để một căn kéo căn khác chết theo.” Chị nói câu đó bình thản như đang kể chuyện đi chợ. Nhưng Hoàn biết đằng sau nó là 19 năm không mất ngủ, không bị ngân hàng gõ cửa, không phải bán tống bán tháo lúc thị trường xuống. Anh chị đã bao giờ tự hỏi vì sao có người dùng đòn bẩy suốt hai thập kỷ mà vẫn ngủ ngon, còn người khác vay có 3 tỷ đã mất ăn mất ngủ chưa?

Kinh nghiệm 19 năm đầu tư đòn bẩy không nằm ở việc vay được nhiều hay ít. Nó nằm ở việc mỗi khoản vay được xếp riêng ra, không lẫn vào nhau. Chị Nhung năm nay 44 tuổi, làm nghề buôn đồ gỗ mỹ nghệ từ năm 25. Căn nhà đầu tiên chị mua năm 2007 ở Hà Đông, vay 60%, giá 1,2 tỷ. Đến giờ chị có 6 căn ở Hà Nội và 1 lô đất ở Đồng Nai. Chị nói với Hoàn, “Em cứ nhìn ai vay tổng gộp một cục là biết người đó sớm muộn cũng khổ.”

Cái sai kinh điển: dồn nợ vào một sổ

Hoàn gặp nhiều NĐT miền Bắc mắc đúng lỗi này. Họ có 4 căn nhà, vay 12 tỷ, nhưng thế chấp chéo. Căn A gánh nợ cho căn B. Căn C bảo lãnh cho căn D. Đến khi một căn tụt giá hoặc ngân hàng đòi bổ sung tài sản đảm bảo, cả 4 căn cùng chao đảo. Chị Nhung gọi đó là “buộc chân nhau xuống hố”. Một căn chết là cả đàn chết theo.

Chị làm ngược lại. Mỗi căn một sổ đỏ đứng tên độc lập. Mỗi khoản vay ràng buộc đúng vào tài sản đó, không chéo qua nơi khác. Nếu căn A gặp khó, chị bán A đi, phần còn lại vẫn nguyên. Nghe đơn giản nhưng 90% người vay không làm được vì ngân hàng luôn đề nghị gộp cho tiện. Tiện cho ngân hàng, không tiện cho anh chị.

Chuyên gia BĐS Trần Quốc Hoàn — người dẫn NĐT miền Bắc đầu tư đòn bẩy an toàn suốt 15 năm

Ba nguyên tắc chị Nhung không phá 19 năm

Chị kể với Hoàn ba luật cứng. Thứ nhất, tỷ lệ vay không vượt 50% giá trị tài sản, dù ngân hàng duyệt được 70%. Chừa 20% biên an toàn để lỡ thị trường xuống 15% vẫn không âm vốn. Thứ hai, mỗi căn phải tự nuôi được lãi vay bằng dòng thuê hoặc bằng nghề chính của chị. Nếu một căn phải lấy tiền căn khác gánh, chị bán ngay. Thứ ba, không mua căn thứ N nếu chưa trả xong 30% gốc của căn N-1.

“Nghe khô khan em nhỉ.” Chị cười. “Nhưng chị chưa từng phải khóc vì BĐS. 19 năm đấy.” Hoàn ngồi im. Vì Hoàn biết trong 19 năm đó, thị trường Hà Nội đã đi qua ít nhất 3 chu kỳ lớn: 2008 sụp, 2011-2013 đóng băng, 2022-2023 kẹt. Ai không có luật cứng đều gãy ở một trong ba đợt đó.

Đòn bẩy là con dao hai lưỡi. Với người có luật, nó nhân vốn lên gấp 2-3 lần. Với người không luật, nó nhân nỗi đau lên gấp 5-10 lần. Cùng công cụ, kết quả trái ngược.

Chị Nhung nhìn về miền Nam ra sao

Chị đang tính đưa 1 phần vốn vào Nam. Không phải để bán tài sản Bắc. Mà để mở thêm cửa. Chị hỏi Hoàn, “Em cho chị một khu ven Vành đai 3 TP.HCM, vốn khoảng 6-8 tỷ, dòng thuê được, thanh khoản được, chị có nên xuống tay quý này không?” Hoàn không trả lời ngay. Hoàn hỏi ngược, “Chị định vay bao nhiêu phần trăm cho căn này?” Chị đáp gọn, “45%. Chị chưa bao giờ vượt 50%.”

Nghe câu đó Hoàn biết chị làm được. Người vay đúng luật của mình thì đi đâu cũng đứng vững. Hiện tại giá nhà phố hẻm khu Thủ Đức Trường Thọ đang rao 65-110 triệu mỗi mét vuông cho diện tích 50-115m² (giá rao, giá giao dịch thật thường thấp hơn 5-15%). Dòng thuê 8-12 triệu mỗi tháng, tỷ suất gộp khoảng 1,7-2,2%. Với chị Nhung, cửa này không phải để kỳ vọng dòng thuê nuôi trọn lãi vay, mà là điểm neo tài sản vào trục tăng giá đang bắt đầu ở phía Đông TP.HCM.

Càng nghe chị nói, Hoàn càng thấy vì sao NĐT Bắc kinh nghiệm lâu năm lại chọn miền Nam lúc này. Không phải vì miền Nam đang sốt. Mà vì Hà Nội đã tăng gấp đôi gấp ba từ 2023, còn miền Nam mới ở đầu chu kỳ.

Sai lầm thường gặp

Đây là ba sai lầm Hoàn thấy đi thấy lại ở NĐT dùng đòn bẩy vào Nam.

Sai lầm 1: nghĩ mình đã có kinh nghiệm ở Bắc thì vào Nam sẽ áp dụng nguyên xi. Bắc và Nam khác nhau về sản phẩm, khách thuê, tính thanh khoản. Nhà phố Hà Nội bán mất 3-6 tháng, nhà phố ven Vành đai 3 TP.HCM có khi mất 8-12 tháng. Nếu tính lãi vay theo tốc độ thanh khoản của Bắc, vào Nam sẽ hụt hơi.

Sai lầm 2: vay tối đa vì thấy giá miền Nam đang mềm. Giá mềm chưa có nghĩa an toàn. Miền Nam đang đầu chu kỳ, biến động rộng, người vay 70-80% sẽ chịu áp lực nặng khi lãi suất biến động 1-2% một năm.

Sai lầm 3: thế chấp chéo tài sản Bắc vào khoản vay Nam. Đây là cái Hoàn khuyên chị Nhung không làm. Nếu miền Nam gặp sự cố, chị phải hy sinh tài sản Bắc để cứu. Đứt cả đôi cánh.

Câu hỏi thường gặp

Vốn 6 tỷ vay bao nhiêu là an toàn cho căn đầu tiên ở TP.HCM? Ở tệp NĐT Bắc chưa quen thị trường Nam, tôi khuyên vay tối đa 50% giá trị căn nhà, tức căn 6 tỷ vay 3 tỷ. Chừa biên 20% cho biến động và 30% cho phí phát sinh, chi phí quản lý từ xa.

Có nên gom nhiều căn cùng một ngân hàng để hưởng ưu đãi không? Không. Ưu đãi lãi suất chênh 0,5-1% một năm không đáng để đổi lấy rủi ro thế chấp chéo. Chia 2-3 ngân hàng khác nhau, mỗi ngân hàng một tài sản, giữ được tính độc lập.

19 năm chị Nhung có bao giờ suýt mất căn nào chưa? Có, năm 2013 chị suýt phải bán một căn ở Cầu Giấy vì dòng thuê rớt 30%. Nhưng nhờ luật vay 50% và không thế chấp chéo, chị chỉ cần rút 1 phần vốn bên ngoài bù vào là qua. Nếu vay 70%, chị đã mất căn đó.

NĐT miền Bắc mới bắt đầu đầu tư ở Nam có cần copy nguyên luật của chị Nhung không? Không copy nguyên, nhưng ba nguyên tắc lõi (vay dưới 50%, mỗi căn nuôi được lãi, không mua căn mới khi chưa trả 30% gốc căn cũ) đáng để áp dụng ngay từ căn đầu tiên. Người mới càng cần luật cứng vì chưa có kinh nghiệm đọc thị trường.

Anh chị đang có bao nhiêu căn trong vay chéo mà chưa nhận ra? Nếu anh chị muốn Hoàn ngồi xuống 30 phút để rà lại cấu trúc nợ hiện tại xem nó đang “buộc chân” nhau ở đâu, hay muốn Hoàn gửi trước bản đồ giá và tỷ suất cho thuê 6 vùng TP.HCM để tự đối chiếu — bình luận “SỔ RIÊNG” bên dưới, Hoàn phản hồi trong ngày.

P.S. — Chị Nhung nói với Hoàn một câu cuối trước khi đứng lên trả tiền cà phê: “Chị không giỏi hơn ai đâu, chị chỉ có luật. Người thông minh không luật, 5 năm mất trắng. Người bình thường có luật, 19 năm chưa mất căn nào.” Câu này đáng in ra dán lên bàn làm việc. Nhất là với anh chị đang chuẩn bị mở khoản vay đầu tiên vào Nam.