Mục tiêu đầu tư bất động sản quyết định anh chị nên mua loại nào

Chị Diệp gọi cho Hoàn lúc 9 giờ tối. Giọng chị gấp. Chị vừa đáo hạn sổ tiết kiệm 1 tỷ 8, cộng thêm 300 triệu để dành thêm, chị cầm trong tay 2 tỷ 1. Câu đầu chị hỏi gọn một câu: “Em cho chị lời khuyên, chị nên mua đất Bình Dương hay chung cư Đồng Nai?”

Hoàn im một nhịp. Rồi hỏi lại: “Chị ơi, chị cho em biết trước đã. Chị muốn số tiền này làm việc gì cho chị trong 3 năm tới?” Đầu dây bên kia im lặng mất 5 giây. Chị cười một tiếng ngượng ngùng: “Ờ… chị chưa nghĩ kỹ cái đó. Chị thấy mọi người xung quanh mua đất nên chị cũng muốn mua.”

Câu hỏi của chị Diệp là câu hỏi mà Hoàn nghe mỗi tuần. Mỗi tuần. Có người gọi điện, có người nhắn tin, có người đi tận văn phòng ngồi xuống hỏi một câu y như vậy. “Em có X tỷ, em nên mua đất ở A hay chung cư ở B?” Và lần nào Hoàn cũng phải lôi họ về cùng một câu hỏi gốc. Mục tiêu đầu tư bất động sản của anh chị là gì đã. Không trả lời được câu này thì không ai trên đời chỉ cho anh chị mua đúng được. Dù người đó có 15 năm nghề hay 25 năm nghề.

Mục tiêu đầu tư bất động sản thực ra là bốn ngả khác nhau

Mục tiêu đầu tư bất động sản là câu trả lời cho câu hỏi: tiền của anh chị bỏ vào bất động sản này, anh chị muốn nó làm gì cho anh chị, trong khoảng thời gian bao lâu, và kết thúc thì anh chị muốn cầm cái gì ra. Nghe thì dài. Nhưng nó quy về bốn ngả rõ ràng.

Ngả thứ nhất là giữ của. Anh chị không cần tiền đẻ ra tiền, anh chị chỉ cần tiền đừng mất giá theo thời gian. Tiền trong ngân hàng mỗi năm mất 4 đến 5% sức mua vì lạm phát, nếu không có lãi suất thực dương thì 10 năm sau anh chị mua được ít hơn một nửa so với bây giờ. Người chọn ngả này thường ngoài 50, con cái đã lớn, muốn ngủ ngon. Họ không mơ tiền gấp đôi, họ chỉ sợ 10 năm nữa cầm sổ tiết kiệm 3 tỷ ra mua được ít hơn hiện tại.

Ngả thứ hai là tăng vốn. Anh chị bỏ 2 tỷ vào, 3 đến 5 năm sau anh chị muốn rút ra 3 tỷ hoặc hơn. Đây là ngả đẹp nhất trên giấy, nhưng cũng là ngả khó nhất. Vì tăng vốn chỉ xảy ra khi anh chị mua đúng chỗ, đúng lúc, đúng chu kỳ. Mua sai một trong ba thì chôn vốn 5 đến 7 năm, không phải lỗ tiền mà lỗ chu kỳ cuộc đời.

Ngả thứ ba là dòng tiền thuê. Anh chị cần một khoản vào đều mỗi tháng để trả tiền học cho con, trả tiền ăn, hoặc chỉ đơn giản là có cảm giác tiền đang làm việc. Người chọn ngả này thường còn trẻ, lương chính chưa đủ hoặc muốn chuẩn bị cho giai đoạn tự do tài chính. Nhưng Hoàn phải nói thẳng ngay: tiền thuê không phải là phần lời. Nó là bằng chứng có người cần chỗ đó thật. Phần lời nằm ở giá vốn, và giá vốn chỉ tăng khi anh chị mua đúng chỗ đúng lúc.

Ngả thứ tư là có chỗ ở về sau. Anh chị mua bây giờ, cho thuê 5 đến 7 năm, rồi khi con cái vào đại học hoặc anh chị nghỉ hưu thì về ở. Ngả này ít người nói đến nhưng rất thực tế với vợ chồng 40 đến 50 tuổi đang ở nhà của bố mẹ hoặc nhà thuê.

Bốn ngả. Mỗi ngả dẫn tới một loại bất động sản khác nhau. Một loại sổ hồng khác nhau. Một khu vực khác nhau. Mua lộn ngả là ngả hành trình chôn vốn.

Trước khi hỏi mua gì ở đâu, trả lời bốn câu về mục tiêu đầu tư bất động sản của chính anh chị

Bốn ngả, bốn sản phẩm, bốn khu vực

Chị Diệp hôm đó, sau khi Hoàn hỏi kỹ thêm nửa tiếng, mới ra được câu trả lời thật. Chị 42 tuổi, con lớn chuẩn bị vào cấp 3, con nhỏ còn tiểu học. Chồng chị làm công ty ổn định, lương đủ chi tiêu. Số tiền 2 tỷ 1 là tiền chị để dành suốt 12 năm đi dạy cấp hai và bán hàng online buổi tối. Chị muốn tiền này không mất giá, nhưng nếu có thêm một khoản vào đều hàng tháng để chị bớt phải bán hàng khuya thì tốt. 7 năm nữa chị tính nghỉ dạy, lúc đó chị cần tiền này quay về bằng tiền mặt để tính tiếp.

Nghe xong Hoàn mới gạch ra cho chị. Mục tiêu chính của chị là dòng tiền thuê + giữ của. Mục tiêu phụ là tăng vốn nhẹ nếu được. Và quan trọng nhất, 7 năm nữa chị phải rút ra được tiền mặt, không được kẹt.

Với bộ ba mục tiêu đó, câu trả lời không phải là đất Bình Dương hay chung cư Đồng Nai. Đất Bình Dương dạng phân lô ở vùng xa thì giữ của được nhưng không có dòng tiền, mà 7 năm sau bán có thể không có người mua. Chung cư Đồng Nai thì có dòng tiền thuê nhưng chung cư 7 năm là bắt đầu xuống giá, lúc chị cần tiền thì khó bán giá tốt. Hoàn tư vấn chị đi hướng khác: một căn nhà phố nhỏ ở khu vực đã có dân về ở thật, giá vừa tầm 2 tỷ, có người thuê sẵn. Dòng tiền ổn, giá đất vẫn giữ, 7 năm sau cần bán vẫn có người mua.

Nếu chị Diệp mục tiêu khác thì câu trả lời khác. Giả sử chị 55 tuổi, con cái tự lập, mục tiêu duy nhất là giữ của ngủ ngon, thì câu trả lời có thể là một lô đất ở khu đã có hạ tầng cứng, pháp lý sạch, mua xong để yên, không cần thuê, không cần theo dõi. Giả sử chị 35 tuổi, chưa có con, mục tiêu là tăng vốn gấp đôi trong 5 năm, thì câu trả lời là đi vào khu vực đang có hạ tầng mở lớn, chấp nhận chôn vốn 3 đến 5 năm, không cần dòng tiền, chỉ cần đúng chu kỳ.

Thấy chưa. Cùng một số tiền 2 tỷ. Ba người khác nhau. Ba sản phẩm khác nhau. Ba khu vực khác nhau. Và cả ba đều có thể đúng, nếu đúng mục tiêu người đó cần.

Sai lầm thường gặp

Hoàn gặp mỗi tuần. Và kể lại ở đây để anh chị không rơi vào.

Sai lầm thứ nhất: hỏi mua đất ở đâu trước khi hỏi mình muốn gì. Giống chị Diệp buổi tối hôm đó. Nếu Hoàn trả lời thẳng câu hỏi đất Bình Dương hay chung cư Đồng Nai, có khả năng chị mua đất Bình Dương vì nghe mọi người nói, rồi 7 năm sau chị cần tiền thì bán không ai mua, chị kẹt. Hỏi câu đó trước câu kia là cầm súng bắn vào chân.

Sai lầm thứ hai: chọn sản phẩm theo người xung quanh. Người xung quanh anh chị có mục tiêu riêng của họ. Có khi họ 60 tuổi mua đất giữ của, anh chị 35 tuổi làm theo, 5 năm nữa anh chị cần tiền trả học phí cho con thì không rút ra kịp. Mục tiêu của người khác không phải mục tiêu của anh chị.

Sai lầm thứ ba: nghĩ bất động sản nào cũng tăng giá, nên mua gì cũng được. Hoàn phải nói thẳng. Trong một thị trường, có 10 khu thì 2 khu tăng mạnh, 5 khu đi ngang, 3 khu còn đi lùi. Mua sai khu không phải chuyện lãi ít hơn, mà có thể là chuyện lỗ chu kỳ.

Sai lầm thứ tư: trộn hai ba mục tiêu vào một sản phẩm. Có người muốn vừa tăng vốn mạnh, vừa có dòng tiền cao, vừa an toàn tuyệt đối, vừa dễ bán. Không có sản phẩm nào làm được cả bốn. Mỗi sản phẩm mạnh ở một hai thứ, yếu ở thứ còn lại. Chọn mạnh ở cái mình cần, chấp nhận yếu ở cái mình không quá cần.

Trước khi mua, trả lời bốn câu này cho mình đã

Lấy một tờ giấy ra. Viết tay. Trả lời bốn câu bằng chữ của mình, không trả lời trong đầu.

Câu thứ nhất: tiền này của tôi để làm gì trong 3 đến 5 năm tới. Giữ của, tăng vốn, có dòng tiền, hay có chỗ ở sau này. Chọn một chính, một phụ nếu được.

Câu thứ hai: khi nào tôi cần rút tiền ra, và rút ra bằng cách nào. Bán hẳn, hay cho thuê rồi về ở, hay chỉ cần có thu nhập hàng tháng.

Câu thứ ba: tôi chịu được chôn vốn bao lâu nếu thị trường chậm. 1 năm, 3 năm, hay 5 năm.

Câu thứ tư: nếu mất 20% số tiền này tôi còn sống được không. Nếu không thì chỉ chọn ngả giữ của, bỏ hẳn ngả tăng vốn mạnh.

Trả lời xong bốn câu đó, anh chị tự khoanh được loại bất động sản mình nên mua. Lúc đó mới đi hỏi khu nào, dự án nào. Hoàn hoặc bất kỳ ai dẫn đường cũng phải bắt đầu từ bốn câu này. Không bắt đầu từ đó thì không có đích để nhắm.

Chị Diệp cuối buổi gọi điện lại cho Hoàn một tuần sau. Chị bảo chị viết ra bốn câu đó, treo trên tủ lạnh. Chồng chị đọc được, hai vợ chồng ngồi lại bàn với nhau một tối. Và chị quyết định rồi. Lần đầu tiên trong 12 năm chị đi dạy, chị thấy mình chủ động với tiền của mình, không phải nghe theo ai nữa. Giọng chị trong điện thoại lần này nhẹ hẳn.

Đó là cái Hoàn muốn mỗi người có. Không phải một dự án đẹp. Không phải một con số lãi suất đẹp. Mà là cảm giác mình đang cầm trịch tiền của mình.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Em chưa biết mục tiêu của mình là gì, Hoàn tư vấn giúp em được không?

Trả lời: Được. Nhưng Hoàn không trả lời thay anh chị được. Hoàn hỏi anh chị một loạt câu, anh chị tự nghe mình trả lời, mục tiêu sẽ hiện ra. Phần việc này mất khoảng 30 đến 45 phút. Nếu anh chị muốn, nhắn tin cho Hoàn.

Hỏi: Mục tiêu của em là tăng vốn, nhưng em cũng muốn có dòng tiền. Có sản phẩm nào vừa được cả hai không?

Trả lời: Có, nhưng ít. Và nếu có thì mỗi mục tiêu đạt ở mức trung bình, không có cái nào mạnh. Hoàn khuyên chọn một mục tiêu chính, một phụ. Chọn cái chính thật rõ thì mới mua được sản phẩm đúng.

Hỏi: Em nghe nói đất nền luôn tăng giá, có đúng không?

Trả lời: Không đúng. Đất nền tăng giá khi có người thật về ở thật, hoặc có hạ tầng mở tới. Đất nền ở nơi không có người ở, không có công việc, không có đường mới thì nằm yên 10 năm là chuyện bình thường. Giữ của được, nhưng tăng vốn thì phải chọn đúng chỗ.

Hỏi: Em có 1 đến 2 tỷ, có nên vay thêm để mua lớn hơn không?

Trả lời: Tuỳ mục tiêu. Nếu mục tiêu là giữ của, không nên vay. Nếu mục tiêu là tăng vốn, vay thêm 30% tới 40% chấp nhận được nếu dòng thu nhập chính của anh chị trả được lãi mỗi tháng mà không ảnh hưởng chi tiêu gia đình. Vay quá nửa giá trị căn thì rủi ro cao, Hoàn không khuyên.

Kết

Trước khi mở Google tìm dự án nào đẹp, trước khi hỏi khu nào đang nóng, trước khi gọi điện cho người môi giới nào, anh chị cầm tờ giấy lên viết bốn câu ở phần trên. Mất 20 phút. Giấy đó quyết định 5 đến 7 năm sắp tới của khoản tiền anh chị gom góp.

Nếu anh chị muốn Hoàn gửi lại cho anh chị tài liệu cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền mà Hoàn đang dùng với khách của mình, anh chị để lại bình luận KIỂM TRA bên dưới. Hoàn gửi tận tay vào tin nhắn.

Bài liên quan: Có tiền nhưng chưa biết đặt vào đâu cho đúng, Tiền nhàn rỗi nên chia làm mấy phần trước khi đầu tư, Biến tiền tích lũy thành tài sản sinh lời bắt đầu từ đâu.

P.S. Cuộc gọi của chị Diệp hôm đó dài 42 phút. 30 phút đầu Hoàn chỉ hỏi, không khuyên gì. Vì nếu Hoàn khuyên luôn ngay phút thứ 2, chị sẽ mua theo lời Hoàn chứ không mua theo mục tiêu của chị. Mà mua theo lời người khác thì không bền. 5 năm nữa thị trường rung, chị không biết tại sao mình phải giữ. Mua theo mục tiêu của mình thì khác. Mỗi tối đi ngủ chị biết tiền của mình đang ở đó làm việc gì cho mình.