Cho thuê nguyên căn hay từng phòng: bài toán dòng tiền

Anh Cường gặp Hoàn buổi cà phê sáng thứ Bảy ở Quận 10. Mở Excel ra. “Em ơi, anh có căn nhà 3 tầng ở Tân Phú, 3 phòng ngủ. Cho thuê nguyên căn 18 triệu, hoặc chia thành 4 phòng cho 4 sinh viên thuê tổng 24 triệu. Anh tính chia phòng lời hơn. Anh có nên không?”

Anh Cường 41 tuổi, kỹ sư xây dựng Hà Nội, đã có 1 dãy trọ ở Bình Dương. Giờ tính mở rộng mô hình chia phòng trong căn nhà phố.

Hoàn nhìn Excel. Lập bảng so sánh dòng tiền và công sức 2 mô hình. Sau 30 phút anh Cường thay đổi quyết định. Cho thuê nguyên căn 18 triệu. Lý do Hoàn giải thích trong bài này.

Bài này Hoàn viết để anh chị nhà đầu tư miền Bắc đang phân vân giữa 2 mô hình. Áp dụng được cho nhà phố, biệt thự hoặc căn hộ lớn ở Sài Gòn.

Hai mô hình cho thuê khác nhau ra sao

Mô hình nguyên căn. Cho 1 khách (hoặc 1 gia đình) thuê toàn bộ căn nhà. 1 hợp đồng. 1 lần thu tiền/tháng. 1 lần đổi khách mỗi 1-3 năm. Khách là gia đình hoặc cặp đôi sống dài hạn.

Mô hình chia phòng. Cho 3-5 khách độc lập thuê từng phòng riêng. Phòng có khóa riêng. Bếp, phòng khách, vệ sinh dùng chung. 3-5 hợp đồng. Thu tiền 3-5 lần/tháng. Đổi khách trung bình 6-12 tháng/lần cho mỗi phòng.

Mô hình chia phòng có doanh thu danh nghĩa cao hơn 30-50%. Nhưng dòng tiền ròng và công sức hoàn toàn khác. Phải tính đủ mới biết.

Trần Quốc Hoàn so sánh dòng tiền hai mô hình nguyên căn vs chia phòng

So sánh 2 mô hình áp vào căn của anh Cường

Hoàn dùng số thực tế từ căn của anh Cường để minh họa.

Mô hình A. Cho thuê nguyên căn. Giá 18 triệu/tháng. Hợp đồng 24 tháng. Doanh thu năm 216 triệu. Tỷ lệ lấp đầy 92% (trống ~1 tháng giữa 2 khách). Doanh thu thực 199 triệu/năm.

Chi phí. Phí môi giới khi đổi khách 18 triệu mỗi 2 năm = 9 triệu/năm. Sửa chữa nhỏ 6 triệu/năm. Khấu hao nội thất 5 triệu/năm. Tổng chi phí 20 triệu/năm. Lợi nhuận ròng 179 triệu/năm.

Mô hình B. Chia 4 phòng cho thuê. Đầu tư cải tạo ban đầu (chia tường, lắp khóa riêng, làm bếp chung) 50-80 triệu. Giá 6 triệu/phòng x 4 phòng = 24 triệu/tháng. Doanh thu năm 288 triệu.

Tỷ lệ lấp đầy thực chỉ 78% vì mỗi phòng trống 2-3 lần/năm khi đổi khách. Doanh thu thực 225 triệu/năm.

Chi phí. Phí điện nước chung (anh chị phải trả) 18 triệu/năm. Internet wifi chung 6 triệu/năm. Người dọn dẹp khu chung 12 triệu/năm. Sửa chữa nhỏ (cao gấp 2-3 lần do nhiều khách) 16 triệu/năm. Khấu hao nội thất 10 triệu/năm. Khấu hao cải tạo ban đầu (60 triệu/5 năm) 12 triệu/năm. Phí khi đổi khách (4 phòng x 1-2 lần/năm) 8 triệu/năm. Tổng chi phí 82 triệu/năm. Lợi nhuận ròng 143 triệu/năm.

Kết quả. Mô hình A lợi nhuận 179 triệu/năm. Mô hình B lợi nhuận 143 triệu/năm. Mô hình A cao hơn 36 triệu/năm tức 25%.

Sai lầm thường gặp khi tính dòng tiền chia phòng

Sai lầm thứ nhất. Lấy giá phòng nhân số phòng. Quên tỷ lệ trống thực cao hơn nguyên căn.

Sai lầm thứ hai. Bỏ qua chi phí điện nước chung. Khách chia phòng dùng nước nhiều hơn vì không tiết kiệm.

Sai lầm thứ ba. Không tính chi phí cải tạo ban đầu. Chia phòng cần lắp khóa riêng, làm tường ngăn, làm bếp chung. 30-80 triệu đầu tư trước khi cho thuê.

Sai lầm thứ tư. Không tính công sức quản lý. 4 khách = 4 lần thu tiền, 4 lần xử lý sự cố, 4 lần đổi khách. Công sức gấp 4 lần.

Sai lầm thứ năm. Bỏ qua rủi ro pháp lý. Chia phòng trong nhà phố không phải mục đích sử dụng đăng ký ban đầu. Một số quận đang siết quản lý cho thuê phòng. Có thể bị phạt nếu không đăng ký kinh doanh.

Khi nào nên cho thuê nguyên căn

Hoàn liệt kê 3 trường hợp.

Một là căn nhà ở khu dân cư yên tĩnh, gần trường học hoặc văn phòng công ty. Khách target là gia đình ở dài.

Hai là chủ nhà ở xa, không có người tại chỗ quản lý nhiều khách cùng lúc. NĐT miền Bắc tự quản 4 khách ở Sài Gòn là cực khó.

Ba là chủ nhà muốn ít rủi ro pháp lý. Cho thuê nguyên căn theo đúng mục đích sử dụng nhà ở, không vướng quản lý hộ kinh doanh.

Khi nào chia phòng có lý

Hoàn liệt kê 3 trường hợp chia phòng có lý.

Một là căn nhà ở gần trường đại học lớn, gần khu công nghiệp. Khách target là sinh viên hoặc công nhân chuyên môn độc thân.

Hai là có người quản lý tại chỗ chuyên nghiệp 100% thời gian. Người này lo thu tiền, đổi khách, xử lý mâu thuẫn. Lương 5-8 triệu/tháng.

Ba là căn nhà có cấu trúc dễ chia (phòng độc lập, WC riêng từng tầng). Chia không cần đầu tư lớn ban đầu.

Phương án trung gian Hoàn đề xuất cho anh Cường

Hoàn không khuyên anh Cường chọn A hay B. Hoàn đề xuất phương án C.

Phương án C. Cho thuê nguyên căn cho gia đình trẻ với điều khoản tự cho thuê lại phòng dư. Giá 18 triệu/tháng. Trong hợp đồng ghi rõ khách có quyền cho thuê 1 phòng dư (phòng thứ 3 thường) cho người quen, không vượt quá 2 người ở thêm.

Đây là mô hình “căn nhà gia đình mở rộng” phổ biến ở Sài Gòn. Anh Cường thu 18 triệu, không phải lo quản lý chia phòng. Khách quản lý phòng dư của họ.

Anh Cường chấp nhận phương án này. Ký với gia đình 2 vợ chồng + 1 con + bà ngoại. Họ tự cho cháu trai 20 tuổi (đang học đại học) thuê phòng thứ 3.

Câu hỏi thường gặp

Câu 1. Em có căn nhà phố 4 phòng ngủ gần Đại học Bách Khoa Quận 10. Em nên chia phòng cho sinh viên không?

Có thể được nhưng phải có người quản lý tại chỗ. Em ở Hà Nội tự quản 4 sinh viên là cực khó. Ưu tiên: thuê người quản lý chuyên nghiệp 6-8 triệu/tháng, hoặc cho thuê nguyên căn cho 1 gia đình trí thức quanh trường đại học.

Câu 2. Em có 30 triệu để cải tạo căn nhà phố thành 4 phòng riêng có WC riêng. Em có nên đầu tư không?

Tính tổng lợi nhuận ròng tăng thêm/năm chia cho 30 triệu đầu tư. Nếu thời gian hồi vốn dưới 24 tháng thì đầu tư. Trên 36 tháng thì không. Phụ thuộc tỷ lệ lấp đầy thật của phòng chia và mức công sức quản lý em phải bỏ ra.

Câu 3. Em chia phòng có cần đăng ký kinh doanh không?

Theo Luật Nhà ở, cho thuê từ 3 phòng trở lên có dấu hiệu kinh doanh, nên đăng ký hộ kinh doanh tại phường. Phí đăng ký nhẹ, thuế 6-9% doanh thu. Đăng ký giúp tránh rủi ro pháp lý và bị phạt sau này.

Câu 4. Em muốn em phân tích nên chọn mô hình nào cho căn cụ thể của em không?

Được. Em nhắn cho Hoàn qua zalo địa chỉ căn, số phòng, vị trí gần gì (trường, KCN, văn phòng), tình trạng nội thất. Hoàn so sánh dòng tiền 2 mô hình cụ thể, gợi ý phương án phù hợp.

Lời cuối từ Hoàn

Anh chị muốn Hoàn gửi bảng so sánh dòng tiền 2 mô hình có sẵn công thức, hay muốn Hoàn ngồi 30 phút phân tích trực tiếp căn của anh chị nên chọn mô hình nào? Để lại bình luận ‘BẢN ĐỒ’ dưới bài, Hoàn gửi tận tay.

P.S. Hoàn nói thẳng. Chia phòng nghe doanh thu cao nhưng ăn vào công sức và rủi ro pháp lý. NĐT miền Bắc ở xa thường chỉ phù hợp mô hình nguyên căn. Anh chị mà ham doanh thu danh nghĩa cao, 12 tháng sau sẽ vắt kiệt sức quản 4 khách từ xa mà lợi nhuận thật không hơn cho thuê nguyên căn.