Dòng tiền mùa vụ: tháng cao điểm và tháng trống của một căn cho thuê

Buổi sáng tháng 2, em Cường gọi cho Hoàn. Giọng có chút bối rối. Căn nhà phố hai tầng em ấy mua ở Dĩ An hai năm trước, cho thuê 9 triệu một tháng, thu đều tay từ tháng 4 tới tháng 12. Nhưng Tết vừa rồi trống. Trống liền 45 ngày. Đóng lãi ngân hàng vẫn phải đóng. Em ấy hỏi Hoàn một câu rất thẳng. “Anh ơi, sao có tháng em dư mấy triệu, có tháng em phải bù thêm sáu triệu vào?”

Đó là câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư miền Bắc mua tài sản trong Nam đều va phải sau năm đầu tiên. Người ta nhìn con số 9 triệu một tháng, nhân 12, ra 108 triệu, và tưởng năm nào cũng đúng chừng ấy. Trên giấy thì đúng. Trên thực tế thì không. Bài này Hoàn sẽ nói thẳng chuyện dòng tiền cho thuê theo mùa. Hết bài anh chị sẽ biết cần chuẩn bị đệm bao nhiêu và tháng nào phải cẩn thận.

Dòng tiền cho thuê theo mùa là gì

Dòng tiền cho thuê theo mùa là cách nói cho gọn của việc một căn cho thuê không đẻ ra tiền đều đặn qua 12 tháng. Có tháng lấp đầy, có tháng trống. Có tháng khách xin giảm giá vì đang khó khăn. Có tháng khách trả nhà đúng lúc chưa tìm được người mới. Cái đều duy nhất là ngân hàng vẫn đòi lãi, thuế đất vẫn phải đóng, điện nước phần chung vẫn chạy.

Nói cách khác, con số 9 triệu một tháng là con số kỳ vọng khi mọi thứ chạy đúng ý. Còn con số thật anh chị nhận về là tổng cả năm chia đều. Trong lịch sử tài sản của Hoàn suốt 15 năm làm nghề, chưa có căn nào cho thuê đạt lấp đầy 12 tháng liên tục trong năm đầu tiên. Kể cả căn nằm giữa lõi Bình Thạnh, mặt tiền đường lớn.

Trần Quốc Hoàn - đọc nhịp mùa vụ dòng tiền cho thuê — Trần Quốc Hoàn – đọc nhịp mùa vụ dòng tiền cho thuê

Ba nhóm tài sản, ba nhịp mùa vụ khác nhau

Đầu tiên anh chị phải biết mình đang cầm loại tài sản nào. Bởi vì mỗi loại có nhịp mùa vụ rất khác nhau. Hoàn tách ra ba nhóm chính, đúng ba loại đang chảy qua tay Hoàn nhiều nhất khi tư vấn NĐT Bắc.

Nhóm một là nhà phố khu công nghiệp cho công nhân, kỹ sư và người từ tỉnh về thuê. Điển hình là Dĩ An, Thuận An, Bình Chuẩn, Tân Uyên. Giá thuê 7 tới 15 triệu một tháng. Nhóm này trống nặng nhất vào dịp Tết Âm lịch. Cả xóm về quê. Có căn trống 30 ngày, có căn trống tới 60 ngày. Bù lại tháng 3 tới tháng 5 lấp đầy rất nhanh khi lao động quay lại. Tháng 8, 9 cũng cao điểm vì con em nhập học, gia đình thuê thêm phòng.

Nhóm hai là căn hộ trung tâm cho dân văn phòng và người nước ngoài thuê. Vinhomes Central Park Bình Thạnh 2 phòng ngủ thuê 22 tới 28 triệu, 3 phòng ngủ thuê 32 tới 42 triệu. Nhóm này ổn định hơn nhóm một. Nhưng lại có nhịp trống lạ. Tháng 6, tháng 7 khi khách nước ngoài về nước nghỉ hè hoặc chuyển công tác. Tháng 12 khi công ty nước ngoài đóng chi nhánh, cắt allowance. Được cái tìm khách mới không khó, chỉ mất trung bình 15 tới 25 ngày.

Nhóm ba là shophouse và mặt bằng kinh doanh. Nhóm này nhịp mùa vụ dữ dội nhất. Khách thuê ký hợp đồng dài 3 tới 5 năm, cứ tưởng ngon. Nhưng khi họ trả mặt bằng vì kinh doanh không hiệu quả, tìm khách mới có khi mất 3 tới 6 tháng. Một cái trống dài kéo sập bảng dòng tiền cả năm. Anh chị nào định mua shophouse cho thuê thì đọc thêm bài về shophouse khi nào là dòng tiền khi nào là bẫy trước.

Bảng nhịp mùa vụ trong năm mà Hoàn dựng cho em Cường

Sau cuộc gọi hôm đó, Hoàn ngồi vẽ cho em Cường một cái bảng đơn giản. Nó không có công thức gì cao siêu. Chỉ là ghi rõ 12 tháng, tháng nào rủi ro trống, tháng nào lấp đầy dễ, tháng nào có thể tăng giá thuê. Em ấy dán vào cửa tủ lạnh. Từ đó không còn giật mình mỗi lần thấy tài khoản khác so với tháng trước.

Với nhà phố công nhân Dĩ An của em Cường, bảng đó nói thế này. Tháng 1 và tháng 2 dương lịch là tháng đau nhất. Tết Âm lịch rơi vào đây. Người thuê về quê. Có khi trả nhà luôn vì Tết xong quyết định về hẳn không quay lại. Đệm tối thiểu 2 tháng tiền lãi ngân hàng và các chi phí đóng phải để riêng đầu năm.

Tháng 3 tới tháng 5 là lấp đầy nhanh nhất. Công nhân mới vào Nam. Kỹ sư nhận việc mới sau Tết. Sinh viên năm cuối ra trường tìm nơi thuê gần chỗ làm. Đây là lúc anh chị nên đăng tin sớm. Trước khi khách cũ trả nhà chưa xong đã có khách mới xếp hàng.

Tháng 6 và tháng 7 ổn định. Không nóng, không nguội. Đây là thời điểm để sửa sang nhẹ nếu cần. Đừng để tháng cao điểm rồi mới nhấc bàn ghế lên.

Tháng 8 tới tháng 10 lấp đầy đợt hai. Con em vào lớp, gia đình tìm thuê rộng hơn. Nhân sự cuối năm chuyển công ty. Đây là cơ hội để tăng giá thuê nhẹ 3 tới 5 phần trăm nếu khu vực đang có nhu cầu tốt. Nhưng đừng tham. Tăng cao khách trả nhà, tìm khách mới mùa Tết cận kề là chết.

Tháng 11 và tháng 12 cần đọc kỹ tín hiệu. Nếu khách hiện tại có ý định trả nhà, xử lý ngay. Đừng để trôi qua Tết mới đăng tin. Tết mà đăng tin cho thuê nhà phố công nhân, gần như không ai xem.

Bài toán đệm tiền mặt mà rất ít người tính đúng

Bây giờ tới phần Hoàn thấy 80 phần trăm NĐT bỏ qua khi mua căn cho thuê đầu tiên. Đó là bài toán đệm tiền mặt cho tháng trống.

Cách tính đơn giản nhất Hoàn dạy khách là thế này. Anh chị lấy tổng chi phí cứng một tháng khi căn nhà không có khách thuê. Chi phí cứng gồm lãi vay ngân hàng, phí quản lý (nếu là căn hộ), thuế đất, phí bảo trì tối thiểu, và các chi phí giữ điện nước cơ bản. Với nhà phố Dĩ An giá 4,4 tỷ, vay 60 phần trăm là 2,64 tỷ, lãi vay hiện tại quanh 10 phần trăm năm, mỗi tháng riêng lãi đã 22 triệu. Cộng thuế đất, phí bảo trì nhẹ, quét dọn. Con số Hoàn tính cho em Cường là khoảng 24 triệu tiền cứng một tháng khi trống.

Với nhóm một nhà phố công nhân, Hoàn khuyên để đệm tối thiểu 3 tháng chi phí cứng. Với em Cường là 72 triệu. Với nhóm hai căn hộ trung tâm, để đệm 2 tháng. Với nhóm ba shophouse, phải để đệm 6 tháng, không có cửa khác. Đệm này không phải nằm trong tài khoản chính. Nó là một khoản riêng, chỉ để đối phó tháng trống. Tuyệt đối không tiêu vào việc khác.

Đây là chỗ mà em Cường bị hụt. Em ấy tính lãi vay 22 triệu, thu về 9 triệu, dôi ra hàng tháng dồn vào tiết kiệm chung. Tới Tết trống 45 ngày, tiết kiệm chung không còn đủ vì đã tiêu vào việc khác. Từ đó Hoàn dạy em ấy tách hai tài khoản. Một cái riêng cho đệm cho thuê, một cái riêng cho chi tiêu gia đình. Nghe đơn giản nhưng cứu được rất nhiều đêm mất ngủ.

Cách đọc mùa vụ cho từng khu

Vấn đề là mỗi khu vực có mùa vụ khác nhau. Không có công thức chung. Hoàn kể vài quan sát thực địa để anh chị hình dung.

Q7 Phú Mỹ Hưng cho thuê căn hộ và biệt thự cho người nước ngoài. Cao điểm là tháng 8, 9, 10 khi công ty đa quốc gia gửi nhân sự mới sang. Trống nặng tháng 12 và tháng 1 khi họ về Tết nước họ, một số không quay lại.

Thủ Đức khu Trường Thọ, gần Metro Bến Thành Suối Tiên. Cao điểm là tháng 2 tới tháng 5, sinh viên và kỹ sư mới tìm chỗ thuê gần tuyến. Trống nhẹ tháng 6, 7 khi sinh viên về quê hè.

Bà Rịa và Vũng Tàu cho thuê nhà công nhân KCN Phú Mỹ. Nhịp giống Dĩ An nhưng dữ dội hơn. Tết trống có khi tới 2 tháng vì công nhân về quê xa. Nhưng bù lại giá thuê rẻ hơn nên áp lực dòng tiền không nặng.

Long Thành đang có nhịp mùa vụ chưa ổn định vì hạ tầng sân bay và cao tốc đang xây. Người thuê chủ yếu là kỹ sư công trình, nhịp trống theo tiến độ dự án chứ không theo lịch. Đây là loại tài sản cần theo dõi tuần chứ không phải tháng. Đọc thêm bài về nhịp giá đất quanh Long Thành để hiểu thêm bối cảnh.

Sai lầm thường gặp

Sai lầm số một là tính dòng tiền theo tháng cao điểm rồi nhân 12. Ai đó nói với anh chị “cho thuê 9 triệu tháng, năm 108 triệu, lời hơn gửi ngân hàng” là đang nói dối hoặc chưa từng tự tay quản lý một căn cho thuê. Con số thực tế của em Cường năm đầu tiên chỉ đạt 78 triệu, sau khi trừ 2 tháng trống Tết và 1 tháng đầu tiên chưa tìm được khách. Đúng gần 30 phần trăm thấp hơn kỳ vọng.

Sai lầm số hai là để đệm chung với tài khoản gia đình. Tiền có xu hướng chảy về nơi có nhu cầu tiêu nhiều nhất. Không tách ra là mất. Không có cách khác.

Sai lầm số ba là đăng tin cho thuê đúng lúc thấp điểm mà không giảm giá. Tháng 12 anh chị đăng nhà phố công nhân với giá đúng bằng tháng 4, không ai hỏi. Chờ đến tháng 3 khách mới xuất hiện. 3 tháng đó anh chị mất 27 triệu tiền lãi vay. Thà giảm 500 nghìn tháng vẫn được lấp đầy còn hơn cứng giá rồi trống 3 tháng.

Sai lầm số bốn là không sửa nhẹ trước cao điểm. Nhà phố cho thuê sau 2 năm tường ố, bồn rửa lệch, dây điện lằng nhằng. Bỏ 8 triệu sửa trước tháng 3 lấp đầy nhanh gấp đôi. Không sửa thì tháng 3 khách xem xong không quay lại, kéo tới tháng 5 vẫn trống.

Câu hỏi thường gặp

Em có nên mua bảo hiểm cho tháng trống không?

Không có sản phẩm bảo hiểm nào bù được tháng trống cho thuê tại Việt Nam hiện nay. Cách bảo hiểm duy nhất là đệm tiền mặt tách riêng. Em nên tính đệm ngay từ khi lên bài toán mua căn nhà đó, không phải tính sau.

Em cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb có tránh được tháng trống không?

Không tránh được, chỉ đổi loại mùa vụ. Airbnb cao điểm hè và Tết dương lịch, thấp điểm mùa mưa tháng 5, 6. Rủi ro cao hơn cho thuê dài hạn. Đọc thêm bài về cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb ở Sài Gòn để cân nhắc.

Em có nên tăng giá thuê để bù tháng trống không?

Rất khó. Thị trường quyết định giá, không phải người cho thuê. Tăng giá quá thị trường khách trả nhà. Cách đúng là chọn khu và loại tài sản có nhu cầu thuê ổn định ngay từ khi mua. Chọn sai chỗ rồi thì tăng giá cũng không cứu.

Nhà em cho thuê 3 năm chưa từng trống, sao anh nói vậy?

Có căn cho thuê ổn định 3 năm liền vì gặp đúng khách tốt. Nhưng đến năm thứ 4, thứ 5, khả năng cao khách vẫn sẽ đổi vì lý do đời sống. Đừng chủ quan lấy 3 năm êm ả làm căn cứ tính dòng tiền dài hạn.

Bước tiếp theo

Em Cường sau cuộc gọi hôm đó về tính lại toàn bộ bài toán. Từ chỗ nghĩ căn nhà phố Dĩ An lỗ, em ấy nhận ra chỉ là dòng tiền không đều theo tháng chứ tổng năm vẫn ổn ở mức 65 triệu sau lãi vay. Vấn đề là em ấy chưa chuẩn bị đệm. Sau khi Hoàn dạy cách tách tài khoản và để đệm 3 tháng, năm sau em ấy không còn gọi Hoàn vào tháng 2 nữa. Không phải căn nhà thay đổi. Chỉ là em ấy đã biết đọc nhịp mùa.

Anh chị muốn Hoàn gửi bảng dòng tiền theo tháng cho khu vực anh chị đang nhắm mua, hay muốn Hoàn phân tích căn cho thuê hiện tại của anh chị để tính đệm cho đúng?

Bình luận “BẢN ĐỒ” hoặc nhắn tin cho Hoàn.

P.S. Điều Hoàn lo nhất khi thấy NĐT Bắc mua căn cho thuê đầu tiên trong Nam mà không tính đệm là tháng trống Tết sẽ đẩy họ vào tình trạng bán rẻ. Bán rẻ đúng lúc thị trường xuống, mất luôn cả tài sản lẫn niềm tin vào việc đầu tư miền Nam. Đọc bài này xong, tách ngay tài khoản đệm 3 tháng ra. Việc nhỏ nhưng cứu được rất nhiều đêm mất ngủ về sau.