Chị Trang gửi tin nhắn Hoàn vào một tối thứ Ba. Chị 41 tuổi, kế toán công ty tư nhân ở Hà Nội, vừa bán xong một mảnh đất gia đình để lại, cầm trong tay 2 tỷ 4. Chị hỏi: “Em ơi, nhà chị bàn mãi không ra. Chồng chị bảo bỏ hết 2 tỷ 4 vào một tài sản tốt cho đỡ phí tiền ngân hàng. Chị thì sợ, muốn chia ra 3 đợt mua từ từ. Ai đúng em?”
Câu hỏi của chị Trang không có đáp án duy nhất. Vì cả hai cách đều có người dùng, cả hai đều đúng với điều kiện nào đó. Vấn đề là đầu tư một lần hay nhiều đợt phù hợp với anh chị, hoàn cảnh của anh chị, tiền của anh chị. Hoàn bóc rõ hôm nay.
Đầu tư một lần hay nhiều đợt – ba trường hợp cụ thể
Đầu tư một lần hay nhiều đợt không chọn bằng cảm xúc, chọn bằng việc trả lời ba câu. Mỗi câu đưa anh chị tới một cách khác nhau.
Câu thứ nhất: anh chị có một tài sản cụ thể đã xác định rõ chưa, hay vẫn đang tìm? Nếu đã có tài sản cụ thể, đã kiểm tra pháp lý, đã đi thực địa 2 đến 3 lần, đã thương lượng được giá tốt, thì xuống tiền một lần cho tài sản đó là đúng. Vì tài sản tốt không chờ anh chị mua từng phần được, người bán cần chốt một lần. Nếu chưa có tài sản cụ thể, chỉ có ngân sách, thì chia nhiều đợt là an toàn hơn, vì không ai mua được tài sản chung chung.
Câu thứ hai: anh chị đang mua một tài sản cho một mục tiêu, hay chia tiền cho nhiều mục tiêu? Nếu một tài sản cho một mục tiêu rõ ràng (vd mua căn nhà cho gia đình ở sau này), xuống tiền một lần. Nếu chia tiền cho nhiều mục tiêu khác nhau (một phần giữ của, một phần có dòng tiền, một phần tăng vốn), chia nhiều đợt, mỗi đợt phục vụ một mục tiêu riêng.
Câu thứ ba: thị trường đang ở pha nào? Nếu thị trường đang trong pha đi ngang hoặc giảm nhẹ ổn định, mua một lần có lợi vì giá có thể bắt đáy. Nếu thị trường đang trong pha chưa rõ ràng, biến động mạnh, chia nhiều đợt giúp trung bình giá, giảm rủi ro mua đỉnh.
Trả lời xong ba câu, anh chị tự biết. Nhưng để chắc, Hoàn kể cho anh chị ba trường hợp thực tế để hình dung.
Ba trường hợp thực tế để anh chị thấy rõ
Trường hợp 1: Anh Hậu, 44 tuổi, chủ xưởng cơ khí ở Bắc Giang. Có 3 tỷ nhàn rỗi. Mục tiêu rõ: mua một ngôi nhà phố để cho thuê, dòng tiền thuê về đều, 10 năm nữa về ở. Anh đã nhắm một căn nhà phố ở Dĩ An 2 tháng, đi thực địa 3 lần, kiểm tra pháp lý xong, giá 2,8 tỷ. Người bán cần chốt trong tháng này.
Khuyên: xuống tiền một lần cho căn nhà phố đó. Vì tài sản đã xác định rõ, đã kiểm xong, đã có giá tốt, một mục tiêu rõ ràng. Chia nhỏ ra không mua được căn này vì người bán cần chốt. Giữ lại 200 triệu dự phòng, bỏ 2,8 tỷ xuống tiền.
Trường hợp 2: Chị Nương, 52 tuổi, bộ đội về hưu, vợ chồng cầm 4 tỷ. Mục tiêu chia: 1,5 tỷ muốn giữ của ngủ ngon, 1,5 tỷ muốn có dòng tiền thuê hàng tháng, 1 tỷ muốn mạnh dạn vào một chỗ đang tăng vốn trong 5 năm tới. Chưa có tài sản cụ thể nào, mới ở giai đoạn tìm kiếm.
Khuyên: chia nhiều đợt, mỗi đợt phục vụ một mục tiêu riêng. Đợt 1 có thể mua lô đất nhỏ ở khu đã có hạ tầng cho mục tiêu giữ của. Đợt 2 cách đợt 1 vài tháng, mua nhà cấp 4 có người thuê ở khu công nghiệp. Đợt 3 chờ cơ hội ở khu đang trong chu kỳ tăng. Tổng thời gian xuống tiền 6 đến 12 tháng. Trong thời gian đó, tiền chưa dùng để trong ngân hàng kỳ hạn ngắn.
Trường hợp 3: Em Tùng, 36 tuổi, lập trình viên ở TP.HCM, cầm 1 tỷ 8. Mục tiêu chưa rõ, chỉ biết muốn tiền sinh lời chủ động. Thị trường bất động sản thời điểm em đang xét có biến động, có khu đang nóng, có khu đang chậm.
Khuyên: chưa xuống tiền ngay. Dành 2 đến 3 tháng để làm rõ mục tiêu trước. Khi mục tiêu rõ, tuỳ vào mục tiêu đó mà xuống một lần hay chia đợt. Giai đoạn chưa rõ mục tiêu là giai đoạn giữ tiền yên, không hành động, không bị cảm xúc dẫn.
Khi nào xuống một lần an toàn, khi nào chia đợt an toàn
Hoàn tóm lại cho anh chị dễ nhớ.
Xuống một lần an toàn khi: tài sản cụ thể đã kiểm xong, mục tiêu rõ, giá đã thương lượng được tốt, có người đi trước đáng tin xác nhận. Thị trường đang trong pha đi ngang hoặc giảm nhẹ ổn định cũng là điều kiện thuận. Và quan trọng: anh chị đã tính dự phòng tiền mặt cho tình huống bất ngờ, không dồn 100% tiền vào.
Chia đợt an toàn khi: chưa có tài sản cụ thể, chia tiền cho nhiều mục tiêu khác nhau, thị trường biến động không rõ pha, lần đầu đụng vào bất động sản muốn vừa học vừa làm, hoặc tâm lý không chịu được áp lực xuống tiền một cục lớn.
Không nên làm: xuống tiền một lần vì sợ bỏ lỡ cơ hội mà chưa kiểm kỹ. Cũng không nên chia đợt vô thời hạn chờ thị trường rõ hơn, vì rõ không bao giờ có.
Nếu chia đợt, chia như thế nào cho hiệu quả
Nếu anh chị quyết chia đợt, có ba cách chia khác nhau.
Cách 1: chia theo thời gian. Ví dụ 3 tỷ chia làm 3 đợt, mỗi đợt 1 tỷ, cách nhau 3 đến 6 tháng. Đợt sau mua dựa trên bài học từ đợt trước. Phù hợp với người lần đầu, muốn vừa làm vừa học.
Cách 2: chia theo mục tiêu. Ví dụ 3 tỷ chia 1 tỷ giữ của, 1 tỷ dòng tiền, 1 tỷ tăng vốn. Mỗi mục tiêu một sản phẩm khác nhau, xuống tiền khi tìm được đúng sản phẩm cho mục tiêu đó. Thời gian giữa các đợt tuỳ cơ hội, không ép theo lịch.
Cách 3: chia theo khu vực. Ví dụ 3 tỷ chia 1 tỷ vào Bàu Bàng, 1 tỷ vào vùng ven TP.HCM, 1 tỷ chờ cơ hội. Chia theo khu để phân tán rủi ro vùng. Phù hợp với người có nhiều kinh nghiệm, biết đọc nhiều khu khác nhau.
Chọn cách nào tuỳ anh chị. Nhưng dù chọn cách nào, phải viết ra giấy kế hoạch cụ thể: mỗi đợt bao nhiêu tiền, cho mục tiêu gì, thời gian dự kiến, điều kiện xuống tiền. Có kế hoạch mới chia đợt được, không có kế hoạch thì chia đợt chỉ là trì hoãn.
Sai lầm thường gặp
Sai lầm thứ nhất: chia đợt vô thời hạn chờ cơ hội tốt hơn. Cơ hội tốt hơn luôn có, nhưng cơ hội tốt bây giờ cũng có. Chia đợt phải có lịch, có điều kiện xuống tiền cụ thể, không chờ vô thời hạn.
Sai lầm thứ hai: dồn một lần vì sợ bỏ lỡ. Sợ bỏ lỡ là trạng thái cảm xúc, không phải lý do. Dồn tiền trong trạng thái sợ dễ chọn sai sản phẩm.
Sai lầm thứ ba: dồn một lần mà không giữ dự phòng. Dù đã kiểm kỹ tài sản, dù mục tiêu rõ, luôn luôn giữ lại tối thiểu 10% tiền dự phòng cho các chi phí phát sinh. Thuế phí, sửa chữa nhỏ, tình huống bất ngờ.
Sai lầm thứ tư: chia đợt rồi quên mất đợt sau. Nhiều người chia 3 tỷ làm 3 đợt, đợt 1 mua được tài sản tốt, lãi lớn, phấn khởi, quên luôn kế hoạch đợt 2 và 3. Lúc nhớ ra thì thị trường đã sang pha khác, 2 tỷ còn lại nằm trong ngân hàng cả năm.
Sai lầm thứ năm: chia đợt nhưng mỗi đợt mua một kiểu khác nhau không có logic. Đợt 1 mua đất, đợt 2 mua chung cư, đợt 3 mua nhà phố, không theo mục tiêu nào cả. Danh mục rời rạc, khó quản lý, khó bán.
Kết
Nếu anh chị đang có tiền nhàn rỗi và băn khoăn một lần hay nhiều đợt, làm 3 việc này:
Một. Trả lời 3 câu ở phần đầu bài. Viết tay. Viết xong khoanh câu trả lời của mình.
Hai. Nếu quyết một lần: liệt kê các điều kiện cần để xuống tiền (tài sản cụ thể, pháp lý, giá, mục tiêu). Dồn tiền chỉ khi đủ cả 4 điều kiện.
Ba. Nếu quyết nhiều đợt: viết kế hoạch cụ thể. Mỗi đợt bao nhiêu, cho mục tiêu gì, điều kiện xuống tiền, thời gian dự kiến. Lịch đặt trong 12 tháng, không để trôi.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Em có 1 tỷ, chia nhỏ hơn 500 triệu có mua được bất động sản gì không?
Trả lời: Khó. Dưới 500 triệu rất ít sản phẩm bất động sản tốt ở miền Nam. Nếu chỉ có 1 tỷ, Hoàn khuyên xuống một lần, không chia. Để 100 triệu dự phòng, 900 triệu mua một tài sản phù hợp.
Hỏi: Em chia đợt mà sau đợt 1 giá tăng mạnh, có nên tiếp tục đợt 2 không?
Trả lời: Tuỳ. Nếu đợt 2 vẫn phục vụ mục tiêu khác và vẫn có tài sản phù hợp giá, thì tiếp tục. Nếu đợt 2 chỉ là mua thêm cùng loại, mà giá đã tăng mạnh, thì dừng, chờ pha khác.
Hỏi: Người thân khuyên em dồn một lần cho đỡ phí ngân hàng, có đúng không?
Trả lời: Phí ngân hàng không phải lý do chính để dồn một lần. Lý do chính là tài sản tốt đã sẵn sàng. Nếu chưa sẵn sàng, để tiền trong ngân hàng vài tháng chịu lãi thấp còn an toàn hơn xuống tiền ẩu.
Hỏi: Có bất động sản nào cho phép mua trả góp theo đợt từ chủ đầu tư không?
Trả lời: Có, với dự án mới của chủ đầu tư lớn. Nhưng đây là mua một tài sản chia nhỏ thanh toán, khác hẳn với chia đợt mua nhiều tài sản khác nhau. Cân nhắc kỹ điều khoản hợp đồng, lãi suất, phạt nếu chậm.
Nếu anh chị muốn Hoàn gửi tài liệu cách kiểm tra một món trước khi xuống tiền mà Hoàn đang dùng với khách thật, anh chị để lại bình luận KIỂM TRA bên dưới. Hoàn gửi tận tay vào tin nhắn.
Bài liên quan: Tiền nhàn rỗi nên chia làm mấy phần trước khi đầu tư, Có 2 tỷ nhàn rỗi câu hỏi đầu tiên không phải mua ở đâu, Khi nào nên mua bất động sản khi nào nên để tiền yên.
P.S. Chị Trang cuối cùng chọn kết hợp. Chị dồn 1 tỷ 6 cho một căn nhà cấp 4 ở khu công nghiệp Bàu Bàng mà chị đã nhắm 2 tháng. Số còn lại 800 triệu chị để lại chờ 6 tháng tới xem có khu nào có hạ tầng mới mở không. Chị bảo quyết định như vậy chị thấy nhẹ nhàng, không bị áp lực phải chọn đúng ngay một lúc. Và quan trọng, chồng chị cũng đồng ý. Đó là cái Hoàn muốn mỗi quyết định tài chính của gia đình phải có: cả hai vợ chồng cùng gật đầu, không ai gồng gánh một mình.
Bài viết liên quan
- Bài trụ nên đọc: Lập bảng so sánh trước khi mua nhà: bí quyết dạy anh Bình chọn 1 trong 5 căn nhà phố Sài Gòn
- Giữ bao nhiêu tiền mặt khi đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư miền Bắc vào Nam
- Khi tiền nằm rải ở nhiều nơi: cách gom lại để đầu tư bất động sản
- Nên để lại bao nhiêu tiền mặt sau khi mua bất động sản
- Phân bổ vốn đầu tư – nên dùng bao nhiêu phần trăm tiền để mua bất động sản
- Tiền nhàn rỗi của gia đình: được phép đụng bao nhiêu
Bài viết bởi Trần Quốc Hoàn — 15 năm trong nghề bất động sản, đồng hành cùng nhà đầu tư miền Bắc vào Nam.
